Venda su casa rápidamente en Angelus Oaks, California.

Angelus Oaks se encuentra a unos 1777 metros de altitud, rodeada por el Bosque Nacional de San Bernardino, aproximadamente a medio camino entre Redlands y Big Bear, en la carretera 38. Toda la comunidad abarca aproximadamente 1,2 kilómetros cuadrados y cuenta con menos de 200 viviendas.

Vender una propiedad aquí no es como venderla en cualquier otro lugar de la zona. La mayor parte de lo que leerás en internet simplemente no se aplica.

Primero, ¿qué tipo de propiedad tiene usted?

Esto es más importante en Angelus Oaks que en casi cualquier otro lugar, y es la primera pregunta que hacemos.

La mayoría de las casas en Angelus Oaks son propiedades ordinarias. Usted posee el título de propiedad, existe una escritura y la venta se realiza como cualquier otra transacción comercial.

Pero la zona circundante, que incluye Seven Oaks y Barton Flats, cuenta con terrenos residenciales recreativos del Servicio Forestal. Se trata de antiguas cabañas de verano, muchas de ellas de principios del siglo XX. Si su propiedad es una de ellas, las normas son completamente diferentes, y conviene explicar claramente el motivo.

El Servicio Forestal es claro al respecto. Las residencias recreativas no son bienes raíces, y el propietario no tiene ningún interés en el terreno federal sobre el que se asienta la cabaña. Usted es dueño de la estructura. El gobierno es dueño del terreno, y usted posee un permiso de uso especial para ocuparlo.

El Bosque Nacional de San Bernardino cuenta con aproximadamente 750 de estas cabañas repartidas en 21 parcelas. No se ha autorizado la construcción de ninguna nueva en más de sesenta años.

Vender una cabaña es un proceso diferente. El Servicio Forestal realiza una inspección de transferencia una vez que se le notifica la intención de venta. La cabaña y el terreno deben cumplir con los términos del permiso. El titular actual firma un formulario de revocación y el comprador solicita un permiso completamente nuevo. También existen restricciones sobre quién puede ser titular de un permiso.

Si su propiedad se encuentra en esa situación, lo primero que debe hacer es llamar al administrador de permisos del Distrito de Guardabosques de Mountain Top o Front Country, no a nosotros ni a ningún otro comprador. Ellos le indicarán exactamente lo que requiere el proceso. Preferimos orientarlo correctamente a hacerle perder el tiempo.

El resto de esta página trata sobre propiedades ordinarias con título de propiedad en Angelus Oaks y sus alrededores.

Aquí lo gestiona el condado, no la ciudad.

Angelus Oaks no está constituido como municipio. No tiene ayuntamiento ni departamento de planificación urbana. El condado de San Bernardino se encarga de los permisos, las cuestiones relacionadas con el código urbanístico y la salud ambiental.

Eso sorprende a quienes suponen que una comunidad de montaña tan consolidada tiene su propio gobierno. No es así. Cuenta con una estación de bomberos del condado, un ayudante del sheriff residente, una oficina de correos, una tienda de comestibles y un albergue que originalmente era una parada de diligencias.

Aquí el sistema séptico es permanente, y eso está bien.

Angelus Oaks utiliza sistemas sépticos privados. Esto no se debe a que el condado no se haya ocupado del asunto. El propio plan estratégico del condado incluye a Angelus Oaks entre las comunidades que seguirán dependiendo de sistemas sépticos privados a menos que se construya un sistema de recolección regional. Eso no está en la agenda de nadie.

El agua proviene de pequeñas compañías privadas de agua, en lugar de un gran distrito municipal.

Para los vendedores, en la práctica, el sistema séptico se convierte en una parte permanente de la propiedad. Un comprador que utilice un préstamo hipotecario tradicional generalmente querrá que se inspeccione y certifique antes de que el prestamista desembolse los fondos. El departamento de salud ambiental del condado de San Bernardino gestiona las aguas residuales in situ mediante su propio programa de gestión, y son las personas indicadas para consultar sobre los requisitos específicos de su parcela.

Compramos propiedades con fosa séptica tal como están, funcionen o no, sin necesidad de certificación previa a la presentación de una oferta.

Casi no hay datos de mercado, y debes saber que

Las cifras de población publicadas para Angelus Oaks varían entre aproximadamente 190 y 535 habitantes, según la fuente y el año. Esto da una idea de la magnitud del problema.

Con menos de 200 hogares en toda la comunidad, apenas se producen unas pocas transacciones inmobiliarias al año. Esto significa que prácticamente no existe una imagen estadística fiable de este mercado.

La estimación automática del valor de su vivienda en línea se basa en ventas comparables. Aquí no hay suficientes, y las que existen pueden ser una cabaña, una residencia permanente o un terreno baldío, que son tres cosas diferentes.

El mismo problema afecta a las tasaciones. Un tasador que trabaja prácticamente sin datos comparables puede llegar a una conclusión muy alejada del valor real que tendría un comprador interesado.

Si quieres una cifra real, no te fíes de un algoritmo. Habla con un agente inmobiliario que trabaje en la zona de la autopista 38, no con uno del valle. Hay una oficina inmobiliaria en la propia comunidad. También vale la pena considerar una tasación formal, aunque ten en cuenta que el tasador se enfrenta a la misma escasez de ventas comparables que tú.

¿Qué hace que vender aquí sea más lento?

Nada de esto es motivo para no vender. Es motivo para planificar un plazo más largo si decides poner tu propiedad a la venta.

El número de compradores potenciales es reducido. Quienes buscan una propiedad de montaña a 5,800 metros de altitud, junto a una carretera con nieve, constituyen un grupo específico. La mayoría de las propiedades en venta aquí esperan al comprador ideal en lugar de recibir una avalancha de ofertas.

El acceso lo determina todo. La autopista 38 es la vía principal. El clima invernal afecta las visitas, las inspecciones y los plazos de cierre de maneras que los compradores del valle no prevén.

Conseguir financiación es más difícil. Las cabañas antiguas, el uso estacional, las construcciones atípicas y los sistemas sépticos generan dudas entre los prestamistas convencionales. Aquí, las operaciones se frustran con más frecuencia en la fase de financiación que en una urbanización convencional.

El seguro es un tema crucial. Esta es una comunidad de montaña dentro de un bosque nacional, y la cobertura contra incendios en zonas como esta se ha vuelto más difícil y costosa en toda California. Cuando un comprador no puede obtener una cobertura asequible, su préstamo no se concreta. Es importante entenderlo antes de poner la propiedad a la venta, en lugar de esperar sesenta días. Un agente autorizado que suscriba pólizas en esta zona es la persona indicada para consultar sobre su propiedad en particular.

Sus Opciones

Contrata a un agente inmobiliario que conozca bien la zona. Para una propiedad bien cuidada y con buen acceso, esto suele garantizar el mejor precio. Ten en cuenta que el proceso puede tardar un tiempo. Es normal aquí y no indica ningún problema. Busca a alguien que se especialice en la venta de propiedades en esta zona.

Vende a un comprador que pague en efectivo. Intercambias parte del precio por rapidez y seguridad. Sin reparaciones, sin visitas durante el invierno y sin tener que esperar a saber si el prestamista del comprador está satisfecho con el sistema séptico, la tasación y el presupuesto del seguro.

Consérvala. Muchas familias conservan propiedades en la montaña durante décadas y no hay nada de malo en esa respuesta.

La opción "Ventaja del Vendedor" es la segunda opción. No es adecuada para todos y no pretendemos que lo sea.

La comparación honesta

Un anuncio tradicional suele generar un precio de venta más alto. Lo que a menudo se pasa por alto es la diferencia entre ese precio y el precio final que se obtiene.

Se deduce la comisión. También los gastos de cierre y cualquier reparación que exija el prestamista del comprador. Y, por supuesto, todo lo que se gasta en mantener la propiedad mientras espera, lo cual, en un mercado donde las propiedades pueden permanecer en el mercado durante muchos meses, no es una cantidad insignificante.

Muchos vendedores descubren que la diferencia neta es menor de lo esperado una vez que se tienen en cuenta todos los factores. Obtenga ambas cifras y compárelas antes de decidir.

Cómo es trabajar con nosotros

Vamos a ver la propiedad en persona. En propiedades de montaña, eso significa recorrerla a pie, por lo que no podemos darle un número por teléfono.

Después de que hayamos visitado la vivienda en persona, normalmente tendrá un número de teléfono sin compromiso en un plazo de 24 horas.

Si todo sale bien, usted elige la fecha de cierre. Puede ser tan pronto como en 7 a 14 días, o más tarde si necesita tiempo. Usted firma un acuerdo y se abre la cuenta de depósito en garantía.

Una vez que los fondos del comprador llegan a la cuenta de depósito en garantía, su hipoteca, cualquier gravamen y los impuestos prediales impagos se liquidan automáticamente, y el remanente le corresponde a usted. Los gravámenes son deudas impagas registradas sobre la propiedad. Usted nunca realiza ninguna transferencia bancaria.

Si quieres saber cuánto debes, primero solicita a tu prestamista un estado de cuenta de liquidación de la hipoteca. Ese es el término formal, y suele tener una validez de unos 30 días, ya que los intereses se acumulan diariamente.

No cobramos comisión. Sin reparaciones, sin visitas y sin las condiciones de financiación que conlleva un préstamo hipotecario tradicional.

Si le sirve de ayuda, puede retirar hasta 20,000 dólares de sus ganancias antes del cierre, para que no tenga que esperar al calendario para comenzar su siguiente capítulo.

Seller's Advantage es una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California. Hemos comprado más de 2,000 viviendas en todo el sur de California.

La información sobre la comunidad y la infraestructura proviene del condado de San Bernardino y del Servicio Forestal del USDA. Esta información no constituye asesoramiento legal, fiscal ni de seguros, y las preguntas sobre su propiedad en particular deben ser respondidas por el condado, el Servicio Forestal o un profesional autorizado.

• Servicio Forestal del USDA, Bosque Nacional de San Bernardino, Residencias Recreativas https://www.fs.usda.gov/r05/sanbernardino/permits/recreation-residences
• Condado de San Bernardino, Perfil de la comunidad de Angelus Oaks, Plan para todo el condado https://countywideplan.sbcounty.gov/
• Condado de San Bernardino, Programa de Gestión de Agencias Locales para Sistemas de Tratamiento de Aguas Residuales In Situ. https://sbcounty.gov/uploads/dph/EHS/Programs/WaterAndWaste/San-Bernardino-County-LAMP.pdf