Qué significa realmente una “oferta en efectivo sin compromiso”

Has visto la frase en una postal, un cartel en el jardín o un mensaje de texto de un número desconocido. Un comprador que paga en efectivo quiere tu casa y promete que no te costará nada llamarlo. Si tu primera reacción es de desconfianza, es normal. Los bienes raíces residenciales suelen ser tu mayor posesión, y "sin condiciones" es justo lo que diría alguien que sí las tiene.

El sur de California recibe más propuestas de este tipo que la mayoría de los lugares. El parque de viviendas es más antiguo, los costos de reparación son más altos que el promedio nacional y muchos propietarios tienen capital acumulado en una casa que necesita reparaciones, razón por la cual las empresas que compran propiedades al contado en el sur de California tienen mucho trabajo. Esta combinación atrae a compradores directos, algunos cautelosos y otros no tanto.

Somos Seller's Advantage, una empresa familiar con años de experiencia en la compra de casas en el sur de California y una agencia inmobiliaria con licencia en California. Mucha gente nos llama solo para obtener una cifra que les sirva de referencia, y algunos terminan contratando a un agente inmobiliario. Si esa es la mejor opción para usted, se lo diremos. Antes de considerar cualquier oferta en efectivo, es importante saber qué implica realmente.

Nada te vincula hasta que firmes.

Una oferta en efectivo es un precio de compra por escrito que un comprador está dispuesto a pagar por su casa tal como está, hoy mismo. El hecho de que no sea una obligación significa que usted no le debe nada al comprador por presentarla. Puede rechazarla. Puede pedir más. Puede entregársela a su agente inmobiliario o a su contador y tomarse una semana para pensarlo. Nada de eso le cuesta un centavo. Eso es lo que hace que una oferta en efectivo sin obligación sea completamente gratuita, en el único sentido que importa.

La razón por la que esto se mantiene es la ley de California, no la buena voluntad del comprador. Según el artículo 1624 del Código Civil de California , un acuerdo para vender una propiedad inmobiliaria no es válido a menos que esté por escrito y firmado. Una llamada telefónica, una visita a la propiedad, un número en una postal, incluso un sí verbal en el porche: nada de eso vende su casa. La ley incluso establece que un mensaje de texto no es suficiente por sí solo. Solo un contrato de compraventa firmado cumple con este requisito.

Así pues, lo que importa es la firma, no la oferta. Todo lo anterior es información, y de la información se puede prescindir. Eso nos deja con la otra palabra de la frase, que tiene una función más importante de la que la mayoría de la gente cree.

Por qué el efectivo cambia el trato

En las ventas tradicionales, el banco del comprador aporta la mayor parte del precio de compra. Cuando interviene un prestamista, el banco debe aprobar al comprador, solicitar una tasación (una estimación profesional del valor de la vivienda) y firmar la escritura antes de que se desembolse el préstamo. Cada uno de estos pasos constituye una condición suspensiva, una cláusula del contrato que permite al comprador desistir de la compra si no se cumple. El incumplimiento de una condición suspensiva de financiación es una causa común de que una venta se frustre después de que el vendedor haya empacado sus pertenencias. Si el préstamo del comprador se cancela en la quinta semana, hay que empezar de nuevo, y se ha invertido ese tiempo esperando la financiación del comprador.

Una oferta en efectivo funciona de manera diferente. El comprador paga con sus propios fondos, por lo que el contrato no incluye las condiciones que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional. Esto elimina los trámites de tasación y aprobación del préstamo que suelen extender el tiempo de venta de una propiedad típica en el sur de California de 90 a 120 días en el mercado abierto, además de uno o dos meses adicionales para el cierre. La principal ventaja de las compras en efectivo es el menor riesgo de que la operación fracase. Por eso, un comprador serio que pague en efectivo debería poder mostrarle un comprobante de fondos, es decir, un extracto bancario o una carta que confirme que el dinero existe y está disponible. Si un comprador no lo muestra, la parte en efectivo de la oferta es una afirmación, no un hecho.

La rapidez es la parte fácil. La pregunta más difícil es cómo alguien puede tasar tu casa después de una sola visita.

De dónde proviene el número

No todos los compradores que pagan al contado llegan al precio de la misma manera. Muchos calculan el precio a la inversa, partiendo de lo que costará que la casa vuelva a ser vendible. Empiezan con el valor que tendría la vivienda una vez reparada, conocido como valor posterior a la reparación. A este valor le restan los costes de reparación, los meses que mantendrán la propiedad y el coste de revenderla en el mercado libre. También reservan un margen para cubrir el riesgo de que algún problema oculto sea peor de lo que parece. El resultado es el precio de la oferta.

Esa es la razón por la que una oferta en efectivo se sitúa por debajo del valor de mercado. El valor justo de mercado de una vivienda es lo que podría obtenerse por ella en perfectas condiciones, con una puja competitiva entre compradores tradicionales. Un comprador en efectivo no paga por esa versión de la casa. Asume las reparaciones y el riesgo, y el precio de compra refleja esa contrapartida. Las compras en efectivo ofrecen ventajas significativas en cuanto a rapidez y seguridad, y un precio de venta más bajo es lo que se sacrifica a cambio, razón por la cual muchos vendedores consideran los beneficios de vender su casa a inversores en efectivo cuando el tiempo y la simplicidad son primordiales.

La cifra solo es veraz si el comprador ha visto la casa en persona. Las empresas tecnológicas y algunos compradores directos generan una oferta instantánea en efectivo a partir de formularios en línea, antes incluso de que nadie haya entrado en su casa. Ese precio se basa en una estimación. Estas estimaciones se revisan posteriormente, a menudo a la baja, una vez que el comprador visita la propiedad y ve los detalles reales, lo cual es una de las estafas típicas de las empresas de compra de casas a las que los propietarios deben estar atentos.

Que ese precio más bajo sea una mala oferta depende de qué es lo que realmente te quedarías de la publicación, y ahí es donde muchos vendedores se equivocan.

Compara el valor neto, no el precio.

El instinto nos lleva a comparar la oferta en efectivo con el precio que obtuvo un vecino. Sin embargo, la mejor comparación es lo que queda en tu cuenta después de pagar todo, lo que se conoce como ganancias netas.

En las ventas tradicionales de viviendas, esto implica restar las comisiones de los agentes (el porcentaje del precio de venta que se les paga), la puesta en escena y las reparaciones que revele la inspección del comprador. También significa los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los pagos de la hipoteca que se siguen realizando mientras la casa está en venta. Estos son gastos de mantenimiento, y en el sur de California se acumulan rápidamente. Las ventas al contado evitan la mayoría de estos gastos. Muchos propietarios encuentran que la diferencia entre ambos resultados netos es menor que la diferencia entre los dos precios, especialmente cuando trabajan con una empresa experimentada en la compra de casas en California que cubre muchos de los costos de venta habituales.

Eso no significa que una venta en efectivo sea la solución ideal para todos. Si su casa está en buen estado, puede organizar visitas y no tiene prisa, una venta tradicional podría resultar en un precio potencialmente más alto y mayores ganancias, incluso si luego decide venderla cuando ya está en el mercado en California . La mejor manera de averiguarlo es obtener primero una valoración. Esta puede ser un análisis comparativo de mercado (una estimación de un agente basada en ventas similares recientes), una tasación formal o una estimación en línea como punto de partida. Luego, presente una oferta en efectivo por escrito junto a un precio de venta realista, no una optimista. Cualquiera de las dos opciones puede generar impuestos sobre las ganancias de capital, independientemente de cómo haya pagado el comprador. Consulte con un contador público certificado (CPA) para determinar qué aplica a su caso antes de comprometerse.

Una vez que tengas una cifra que estés dispuesto a aceptar, la siguiente pregunta es qué es lo que realmente estás firmando.

¿Qué cambia en el momento en que firmas?

Aceptar una oferta de compra implica firmar un contrato de compraventa, el documento escrito que establece el precio de compra, la fecha de cierre y las condiciones de la venta. Hasta esa firma, no hay ninguna obligación. Después, ambas partes tienen obligaciones, por lo que conviene leer este documento con detenimiento y consultar con un abogado si surge alguna duda.

Algunos términos que verás en su interior:

• Depósito de garantía. Una suma que el comprador entrega como anticipo para demostrar su seriedad. Esta cantidad la custodia un tercero, no se entrega directamente al comprador, y el contrato especifica cuándo el comprador la pierde y cuándo la recupera.
• Contingencias. Incluso una transacción en efectivo puede incluir una cláusula de contingencia, generalmente una inspección que permite al comprador cancelar si una revisión más detallada revela problemas importantes. Menos cláusulas de contingencia implican una oferta más firme.
• Condiciones de cancelación. Cómo puede rescindir el contrato cualquiera de las partes, en qué fecha y cuál es el costo. Si el contrato permite que el comprador se retire por cualquier motivo durante meses mientras usted está obligado a permanecer en él, se trata de un acuerdo desequilibrado.
• Asignación. Una cláusula que permite al comprador transferir el contrato a otra persona. Algunas empresas firman un contrato de compraventa de una vivienda y luego lo ceden a un inversor que planea renovarla, sin llegar a comprarla. Este modelo de negocio es legal, pero usted tiene derecho a saber quién es el responsable de la formalización de la compraventa de su vivienda.

La firma también da inicio al proceso de cierre, que se realiza a través de una cuenta de depósito en garantía. En California, esta cuenta es una empresa independiente y autorizada que retiene los fondos y la documentación hasta que se cumplan todas las condiciones de la venta. Una compañía de títulos, a menudo la misma, confirma que usted tiene la propiedad clara para transferir, lo cual es un paso estándar incluso cuando trabaja con una empresa que compra casas al contado en el sur de California y otras regiones . También emite un seguro de título, que protege contra posibles disputas de propiedad posteriores. En la fecha de cierre, el comprador transfiere el precio total de compra a la compañía de depósito en garantía. Esta utiliza el dinero para pagar su hipoteca y eliminar cualquier gravamen, que son deudas legalmente vinculadas a la propiedad, y el remanente se le envía a usted. En ningún momento usted envía dinero a nadie. Los fondos se mueven en una sola dirección: hacia usted. Cualquier comprador que le pida que transfiera dinero primero le ha dicho lo que necesita saber.

Leer el contrato es una parte fundamental de tu protección. Investigar al comprador es la otra.

Preguntas que vale la pena hacerle a cualquier comprador que pague en efectivo

Puede resultar incómodo interrogar a alguien que se muestra amable y te ofrece dinero. Pregunta de todos modos. Los compradores de dinero en efectivo de buena reputación lo esperan. La mayoría de los compradores legítimos no se inmutarán, ya sea que compren en una sola ciudad o adquieran viviendas al contado en varios mercados de Estados Unidos.

• ¿Tiene licencia? ¿Y con qué entidad? Puedes buscar cualquier corredor, agente inmobiliario o agencia de bienes raíces de California de forma gratuita en el Consulta pública de licencias del Departamento de Bienes RaícesLa DRE es la agencia estatal que otorga licencias y regula el sector inmobiliario. Una empresa que compra viviendas no necesita licencia, pero una que sí la tiene debe rendir cuentas ante un organismo regulador.
• ¿Puedo ver un comprobante de fondos? Sí es la única respuesta aceptable.
• ¿Serás tú quien cierre la operación o se cederá este contrato? Cualquiera de las dos respuestas puede ser válida, siempre y cuando sea clara.
• ¿Qué gastos de cierre están incluidos y hay algún cargo oculto? Los gastos de depósito en garantía, los gastos de registro, los impuestos de transferencia (un cargo municipal o del condado sobre la venta) y el seguro de título, todos estos costos se destinan a algún fin. Solicite la lista por escrito.
• ¿Qué ocurre con mi depósito si canceláis? El contrato debería especificarlo claramente.
• ¿Puedo tener unos días para revisarlo? La presión para firmar el mismo día, una bonificación que desaparece a medianoche o la advertencia de que la oferta se cancela si hablas con un agente son tácticas comunes. Una cifra real se mantiene durante un período de revisión razonable, y mientras tanto puedes recibir varias ofertas en efectivo.

Cómo funciona el proceso de oferta en efectivo con Seller's Advantage

Todo comienza con una llamada telefónica sobre la casa, algunos detalles básicos y lo que necesita de la venta. Podría tratarse de un traslado laboral, una herencia o dificultades financieras que hacen que un largo proceso de venta no sea práctico. En esa llamada no hay ningún intento de venta. Si consideramos que una venta tradicional le conviene más, se lo diremos y le explicaremos en qué se diferencia nuestro proceso de compra de casas en efectivo en Los Ángeles de una venta convencional.

Si la venta directa sigue siendo una buena opción, uno de nuestros agentes inmobiliarios locales visitará la propiedad. Esto puede hacerse en persona o por videoconferencia, en el horario que mejor le convenga. No es necesario limpiar ni reparar nada antes de la visita. Una vez que hayamos visto la casa, es posible que reciba una oferta en efectivo por escrito y sin compromiso en un plazo de 24 horas. El precio se basa en el estado de la vivienda, su ubicación y las condiciones actuales del mercado en el sur de California. Por las razones mencionadas, no enviamos cifras antes de la visita. Cada paso del proceso se detalla en nuestra página sobre el proceso de compra de vivienda.

Luego usted decide, según su propio horario. Si acepta, usted elige la fecha de cierre. El cierre puede realizarse en tan solo 7 a 14 días. También podemos extenderlo para adaptarnos a una mudanza, una decisión familiar o un plazo de sucesión, especialmente para propietarios que necesitan vender una casa rápidamente en Los Ángeles por dinero en efectivo . No lo presionaremos para que se vaya de su casa. No cobramos comisión y cubrimos los costos de cierre: honorarios de depósito en garantía, seguro de título, tarifas de registro, tarifas de transferencia y tarifas gubernamentales. Lo que se deduce de sus ganancias es lo mismo que se deduce en cualquier proceso de venta de una vivienda: el pago de su hipoteca existente, cualquier gravamen registrado y los impuestos a la propiedad no pagados. Solicite a su prestamista un estado de cuenta de pago de la hipoteca con anticipación, ya que esa cifra suele ser válida por unos 30 días, dado que los intereses se acumulan diariamente.

Otra opción que utilizan algunos vendedores. En una compra al contado, se puede solicitar un adelanto de hasta $20,000 antes del cierre, que se descuenta del total final, para ayudarte a comenzar una nueva etapa al vender tu casa en Los Ángeles rápidamente y en efectivo . Como se trata de dinero que ya te deben, no es un préstamo y no se añade ningún cargo.

En casi todas esas primeras llamadas surgen algunas preguntas.

Preguntas que más escuchamos

¿Una oferta sin compromiso es realmente gratuita? Sí. En nuestras transacciones en efectivo, no cobramos por la visita guiada ni por la oferta por escrito, y rechazarla no tiene costo alguno. Solo el contrato de compraventa que usted decida firmar le vincula.

¿Puedo recibir varias ofertas en efectivo? Sí, y lo recomendamos. Presente dos o tres ofertas por escrito junto a un precio de venta realista. Es la forma más rápida de distinguir una oferta competitiva de una demasiado baja y de saber si un precio es justo.

¿Necesito un agente inmobiliario o un abogado? Puede traer a cualquiera de los dos. Para asuntos relacionados con sucesiones, fideicomisos o copropietarios que no estén de acuerdo, la revisión de un abogado vale la pena. Colaboramos habitualmente con abogados especializados en sucesiones y seguimos los procedimientos judiciales cuando corresponde.

¿Qué pasa si acepto y luego cambio de opinión? Antes de firmar, ninguna de las partes está obligada. Una vez firmado, el contrato rige para ambos, así que todo se reduce a las condiciones de cancelación. Pregunta antes de firmar y, si la respuesta es vaga, no firmes.

Toma el número y piénsalo un poco.

No hay ninguna razón equivocada para querer una cifra por escrito. Quizás estés pensando en mudarte, o tal vez simplemente quieras tener una idea más clara de tu situación. En cualquier caso, tener una oferta en efectivo por escrito y sin compromiso puede ser sorprendentemente útil al evaluar tus opciones.

En Seller's Advantage, con gusto le proporcionaremos esa cifra. Y si resulta que vender su casa con un agente es la mejor opción para su situación, también se lo diremos con total franqueza. Sin presiones, solo asesoramiento honesto para ayudarle a tomar la mejor decisión.

Habla con nuestro equipo sobre tu hogar →