Vender la casa de tus padres mediante un poder notarial cuando ya no pueden decidir.

En algún momento, tus padres te entregaron un documento y te dijeron: «Por si acaso». Ahora, ese «por si acaso» ha llegado. Un derrame cerebral, demencia o una larga hospitalización han cambiado sus capacidades. La casa en la que vivieron durante décadas necesita una decisión que ellos no pueden tomar.

Nadie te prepara para este trabajo. Estás lidiando con el cuidado de los hijos, las facturas y a los hermanos mientras lloras la pérdida de un padre que aún está aquí, y necesitar ayuda con eso no es una debilidad.

Un poder notarial le permite actuar en nombre de un padre que ya no puede hacerlo por sí mismo. Vender su casa mediante este poder es legal en California y sucede a diario, siempre y cuando la documentación esté en regla.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California . Llevamos años comprando casas en el sur de California, muchas de ellas a hijos adultos con poder notarial. Esta información es general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Un abogado especializado en derecho de la tercera edad debería revisar el documento de sus padres antes de que usted actúe en consecuencia. La siguiente sección muestra qué aspectos revisarán.

Cuatro cosas que debe decir el documento de tus padres.

Ser cuidador no te otorga autoridad legal sobre los bienes de tus padres. El poder notarial cubre esa laguna. La persona que lo firma es el poderdante. La persona designada para actuar es el apoderado, a veces llamado representante legal, lo que no significa que seas abogado. Tus padres te eligieron cuando aún podían hacerlo.

La compañía de títulos, que garantiza que el comprador obtenga la propiedad sin gravámenes, examinará el documento con mayor detenimiento que nadie. Cuatro puntos determinan si es válido.

Debe ser duradero. Un poder notarial duradero sigue vigente incluso después de que el poderdante pierda la capacidad de tomar decisiones. Según la sección 4124 del Código de Sucesiones de California , el documento mismo debe indicarlo. La redacción habitual es que el poder notarial “no se verá afectado por la incapacidad posterior del poderdante”. Sin esa cláusula, el documento queda sin efecto en el momento en que su padre o madre pierde la capacidad.

Debe abarcar bienes raíces. Algunos documentos solo cubren asuntos bancarios o beneficios. El suyo debe incluir transacciones inmobiliarias, y si menciona una dirección específica, esta debe coincidir con la vivienda que está vendiendo.

Debe estar notariado. La ley de California permite que un poder notarial se firme ante notario o dos testigos adultos. Para un documento relacionado con bienes inmuebles, la sección 4128 del Código de Sucesiones establece que debe estar notariado para poder ser registrado. Registrarlo significa presentarlo ante el registrador del condado donde se encuentra la vivienda. La ley estatal no exige estrictamente este paso, pero casi todas las compañías de títulos de propiedad lo hacen.

Tu padre o madre debía estar en pleno uso de sus facultades mentales al firmar. Un documento firmado tras un diagnóstico de demencia no se invalida automáticamente, pero puede dar lugar a impugnaciones. Si un hermano o hermana alega posteriormente que tu padre o madre no comprendía lo que firmaba, la venta puede estancarse. Una carta fechada del médico tratante es la mejor protección que puedes tener.

Algunos documentos son de carácter transitorio, lo que significa que solo entran en vigor una vez que se confirma la incapacidad, normalmente mediante un certificado escrito de uno o dos médicos.

Si el documento cumple con los cuatro puntos, puede proceder a la venta. Si falla en alguno, siga leyendo.

Cuando no existe un poder notarial válido

Muchas familias descubren que el documento nunca se firmó, o que, aunque se firmó, no incluía los bienes inmuebles. La solución es la tutela, una orden judicial que designa a una persona, generalmente un familiar, para administrar los asuntos de un adulto incapacitado. Una vez nombrado, el tutor puede solicitar al tribunal autorización para vender la vivienda.

En California, la vivienda de una persona bajo tutela se considera diferente a otras propiedades, y surgen cuestiones similares cuando las familias se enfrentan a la venta de la casa de un progenitor fallecido . Según el artículo 2540 del Código de Sucesiones , el tutor debe explicar por qué es necesaria la venta. El tribunal también pregunta si el progenitor la apoya o se opone. Desea saber por qué otras opciones, como la atención domiciliaria, no serían viables. Muchas ventas requieren entonces una audiencia de confirmación donde otros compradores pueden presentar ofertas.

El proceso dura meses y supone un gasto considerable en honorarios de abogados y costas judiciales. Algunas familias deciden que la casa puede esperar. Otras descubren que los gastos del cuidado de sus padres no. Un abogado especializado en tutelas en su condado puede ofrecerle un cronograma realista.

Cualquier documento que te otorgue autoridad conlleva las mismas obligaciones.

Lo que le debes a tu padre como su agente

Actuar bajo un poder notarial te convierte en fiduciario, término legal que designa a alguien obligado a anteponer los intereses de otra persona a los propios.

Cada dólar de la venta pertenece a tu padre o madre, no a ti ni a la familia. Las ganancias se depositan en una cuenta a nombre de tu padre o madre y se utilizan para cubrir sus necesidades. El artículo 4128 estipula que transferir su propiedad a tu nombre sin autorización específica puede ser procesado como fraude y como abuso de ancianos si la persona tiene 65 años o más.

Venda a un precio justo. Una tasación formal, o un análisis comparativo de mercado que compare el precio de la vivienda con ventas recientes en la zona, le proporciona un registro escrito de que el precio era razonable.

Mantén informados a tus hermanos, incluso en momentos de tensión. No necesitas su permiso si el documento solo te menciona a ti, pero un hermano que se sienta excluido es el que tiene más probabilidades de impugnar la venta más adelante.

Dos cosas escapan a su jurisdicción. No puede modificar el testamento de sus padres, y el poder notarial finaliza en el momento de su fallecimiento. Según el artículo 4152 del Código de Sucesiones , la muerte extingue la autoridad del apoderado. Si sus padres fallecen antes de que se concrete la venta, esta se detiene y la vivienda pasa a formar parte de su patrimonio o fideicomiso. En nuestro artículo sobre viviendas heredadas y sucesiones se explica qué sucede a partir de ese momento.

Una vez claras las reglas, la pregunta es si vender es siquiera la decisión correcta.

Conservar, alquilar, anunciar o vender tal cual está.

Vender no siempre es la solución, y preferimos decírtelo desde el principio. Hay cuatro caminos que se repiten una y otra vez.

Conserva la casa y contrata servicios de atención domiciliaria. Si tu padre o madre puede regresar a casa, la atención en el hogar puede resultar más económica que en una residencia durante un tiempo, y los impuestos sobre la propiedad se mantienen sin cambios, ya que no hay transferencia de titularidad. Una casa vacía o poco usada aún necesita seguro, mantenimiento y alguien que la cuide, y muchas familias en esta situación también consultan recursos como nuestro blog "Compramos casas" para vendedores del sur de California , con el fin de comprender sus opciones.

Alquílala. Los ingresos por alquiler pueden ayudar a cubrir los gastos de cuidado. Sin embargo, las protecciones para inquilinos en California son estrictas. Los topes de alquiler, las normas de desalojo sin causa justificada y los pagos por reubicación pueden dificultar el desalojo de un inquilino si la vivienda necesita venderse rápidamente más adelante. Administrar una propiedad de alquiler mientras se cuida a un padre es una tarea pesada para una sola persona, especialmente si la propiedad ya está en mal estado.

Anúnciala con un agente inmobiliario. Una venta tradicional suele generar el precio bruto más alto cuando la casa está en buen estado. Calcula entre 90 y 120 días en el mercado, más entre 30 y 60 días en depósito, la etapa de cierre donde un tercero retiene el dinero y la documentación. Añade reparaciones, preparación de la casa, visitas y una comisión que suele rondar el 5% o el 6%. Si te resulta demasiado complicado, considera vender la casa directamente a un comprador sin agente .

Véndala tal cual está a un comprador directo. Esto significa que el comprador se lleva la casa en su estado actual, con todas las pertenencias incluidas, sin necesidad de reparaciones. Esta opción es ideal cuando la casa es antigua, está llena o lejos. También es adecuada cuando los gastos de mantenimiento aumentan más rápido de lo que permite un plazo tradicional. La oferta es inferior a la que podría obtener una propiedad renovada, ya que el comprador asume las reparaciones y el riesgo. Lo que importa es el beneficio neto, y una vez que se deducen las reparaciones, la comisión y los meses de gastos de mantenimiento, muchas familias descubren que la diferencia es menor de lo esperado, especialmente si se comprenden las ventajas y desventajas de vender una casa tal cual está en California.

Cada opción conlleva una consecuencia fiscal, y una de ellas sorprende a casi todo el mundo.

El aspecto fiscal, incluyendo una regla que la mayoría de las familias pasan por alto.

Cuando alguien hereda una vivienda, el costo base se restablece al valor que tenía al fallecer. El costo base es la cifra que el IRS utiliza para calcular la ganancia, y este restablecimiento se denomina base ajustada. Una venta realizada mediante poder notarial se produce antes de este ajuste. La base de sus padres sigue siendo el valor que pagaron hace décadas, más las mejoras, por lo que la ganancia puede ser considerable.

Ahí es donde entra en juego la exclusión de la residencia principal. La ley federal permite a un propietario excluir hasta $250,000 de ganancia, o $500,000 para una pareja casada, después de haber sido propietario y haber vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años. Las familias suelen asumir que un padre en un centro de cuidados ha perdido ese beneficio. Según las normas federales de la sección 121 , un propietario que se vuelve incapaz de cuidarse a sí mismo solo necesita un año en la casa durante ese período. El tiempo en un centro de cuidados con licencia estatal cuenta como tiempo viviendo en casa. Para muchas familias, especialmente en áreas de alto costo, también es útil analizar cómo una venta rápida a través de un comprador de casas en efectivo en California podría afectar los plazos y los impuestos.

La instalación debe estar autorizada, por lo que una habitación libre de un familiar no califica, e incluso una casa en el sur de California que se haya poseído durante mucho tiempo puede generar ganancias que superen la exclusión. Un contador público certificado (CPA) que trabaje con clientes de atención a personas mayores debería hacer los cálculos antes de que usted ponga la propiedad a la venta. Si su padre o madre recibe o podría solicitar Medi-Cal, el programa Medicaid de California, un abogado especializado en derecho de la tercera edad también debería intervenir. Convertir una casa en efectivo puede afectar la elegibilidad.

Una vez que se aclara la situación fiscal, la venta en sí resulta más rutinaria de lo que la mayoría de la gente espera.

Cómo se cierra la venta de un poder notarial

Una venta mediante poder notarial se asemeja a cualquier otra venta de vivienda en California, con la excepción de que se requieren documentos adicionales que acrediten su capacidad para firmar. Reúna el poder notarial original, una copia certificada para su registro, cualquier certificado médico y su identificación. Si su padre o madre tiene un fideicomiso, revise la escritura. Una vivienda que ya está a nombre del fideicomiso se vende a través del fiduciario, no del agente, y nuestra guía para fiduciarios explica este procedimiento. En cualquier caso, conocer el proceso de venta al contado, desde la primera llamada hasta el cierre, puede hacer que el papeleo resulte menos intimidante.

En cada línea de firma aparece el nombre de tus padres, seguido del tuyo como apoderado. La compañía de depósito en garantía retiene el dinero y los documentos hasta el día del cierre. El comprador transfiere el precio de compra a la compañía de depósito en garantía. A partir de ahí, se liquidan cualquier hipoteca sobre la vivienda, cualquier gravamen (reclamación legal registrada contra la propiedad) y los impuestos prediales impagos. El saldo restante se transfiere a la cuenta de tus padres. En ningún momento debes realizar ninguna transferencia bancaria.

Si una venta directa con nosotros es la opción adecuada, se aplican algunos detalles. Una vez que uno de nosotros haya visitado la casa, podría tener una oferta en efectivo sin compromiso en 24 horas. No hay contingencias como las que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional, lo que significa que no hay condiciones de financiamiento que puedan frustrar el trato. No cobramos comisión. Cubrimos los cargos gubernamentales, los cargos de transferencia, los cargos de registro, los cargos de depósito en garantía y el seguro de título. La parte de sus padres cubre el pago de la hipoteca existente, los gravámenes registrados y los impuestos a la propiedad no pagados. El cierre puede ser tan pronto como 7 a 14 días, o podemos extender el plazo para que coincida con la fecha de mudanza de una instalación o el horario de un abogado, de manera similar a nuestra opción de comprar su casa en efectivo en tan solo 7 días . No lo presionaremos.

En una compra al contado, cuando los depósitos de garantía o los gastos de mudanza no pueden esperar hasta el cierre, su padre o madre puede recibir hasta $20,000 del producto por adelantado. Es su propio dinero, que se deduce del monto adeudado al cierre, sin préstamo ni comisión. El objetivo es ayudar a su padre o madre a comenzar una nueva etapa, y como con todo lo demás, el dinero se deposita en su cuenta, lo cual se alinea con nuestro enfoque general de facilitar la venta de la casa de sus padres al contado.

En casi todas las llamadas surgen algunas preguntas.

Preguntas que nos hacen los hijos adultos

¿Puedo vender si mis hermanos no están de acuerdo? Si el documento solo te menciona a ti, sí. Aun así, debes actuar en el mejor interés de tus padres y poder demostrarlo, por lo que una tasación por escrito y una documentación clara son fundamentales.

¿Mi padre o madre tiene que estar de acuerdo? Si no puede comprender la decisión, no. Si aún puede expresar su opinión, escúchela y anótela. Vender la casa de un padre o madre con capacidad mental en contra de su voluntad es una situación diferente, y para ello se necesita un abogado.

¿Qué sucede si mi padre fallece durante el proceso de compraventa? Su autorización finaliza y la venta se suspende. La vivienda pasa a formar parte de la herencia o el fideicomiso, y quien tenga autoridad en dicho fideicomiso decide si se continúa con la transacción.

¿Necesito un abogado especializado en sucesiones? No, no para la venta en sí si el documento es sólido. Hemos colaborado con muchos abogados especializados en derecho de la tercera edad y sucesiones en este tipo de ventas, aunque nunca nos encargamos nosotros mismos de los aspectos legales.

El papeleo es real, y también lo es el peso que conlleva.

Cuando estés listo para hablarlo

Usted asumió un rol que la mayoría de la gente nunca tiene que desempeñar, y lo está haciendo mientras ve a un padre deteriorarse. Lo que podemos ofrecerle es una conversación franca sobre el valor de la casa y qué opción es la mejor para su padre. Si la solución honesta es vender la propiedad a través de un agente inmobiliario, se lo diremos.

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