Vender su casa cuando aún hay una disputa con un vecino pendiente

Tal vez todo empezó con una cerca. O con un camino de entrada que ambos usan, un árbol que invade la propiedad vecina o una carta del abogado de tu vecino. Ahora quieres vender, y el desacuerdo es un obstáculo. Es fácil sentirse atrapado entre un comprador que no conoces y un vecino con el que preferirías no volver a lidiar.

Las disputas sobre límites de propiedad y acceso son comunes entre los propietarios, y no significan que usted haya hecho algo malo. En los barrios más antiguos del sur de California, muchos muros y cercas se construyeron hace décadas sin que nadie midiera la línea divisoria legal. En lotes tan juntos, unos pocos metros pueden marcar la diferencia. Las casas en laderas añaden a la ecuación entradas compartidas y caminos privados.

Aún es posible vender una casa con una disputa sobre servidumbres, un problema de límites o un vecino que se niega a ceder. La mejor opción dependerá del tipo de disputa y de cómo afecte a sus derechos de propiedad.

Somos Seller's Advantage , una empresa familiar con años de experiencia en la compra de viviendas en el sur de California. También somos una agencia inmobiliaria con licencia en California, por lo que poner su casa a la venta es una de las opciones que podemos considerar juntos. Si una venta tradicional le reportaría mayores beneficios una vez resuelta la disputa, se lo haremos saber. Esta información es general y no constituye asesoramiento legal; por lo tanto, un abogado especializado en bienes raíces debería evaluar su caso particular.

Tres problemas que parecen uno solo

Cuando un problema con un vecino se suma a una venta, todo puede parecer un gran lío. Pero generalmente no lo es. La mayoría de las disputas se dividen en tres grupos.

Las disputas de límites son discusiones sobre dónde termina tu terreno y comienza el de tu vecino. Muchas implican una invasión de propiedad, lo que significa que algo construido en un terreno se extiende al otro.

Las disputas sobre servidumbres implican un derecho legal a usar la tierra de otra persona. Estas disputas permiten a alguien usar una parte de la propiedad de otra persona para un propósito específico, como un camino de acceso compartido. La persona o entidad que posee estos derechos se conoce como titular de la servidumbre. El titular de la servidumbre es quien posee dichos derechos. La ley de California reconoce muchos tipos de servidumbres, desde un derecho de paso hasta el derecho a recibir agua de la tierra ( Código Civil de California, § 801 ).

Los conflictos con los vecinos abarcan todo lo demás, desde el ruido y el estacionamiento hasta un vecino con el que simplemente es difícil convivir. Estos problemas rara vez afectan la propiedad legal, aunque un comprador podría querer saberlos.

Los problemas relacionados con las servidumbres son los que generan mayor confusión, por lo que merece la pena analizarlos con más detenimiento.

Cómo se complican las servidumbres

Si nunca has leído una servidumbre de paso, no te preocupes, no eres el único. La mayoría de los propietarios solo se enteran de su existencia cuando surge un problema.

Muchas servidumbres privadas se crean mediante escrituras u otros documentos registrados en el condado. Una servidumbre predial es aquella vinculada a un lote vecino. Beneficia al propietario de dicho lote y se transmite cuando este se vende. Las servidumbres de servicios públicos funcionan de manera un poco diferente. Permiten a una compañía de servicios públicos acceder a las líneas eléctricas o tuberías de agua que atraviesan terrenos privados.

Otras servidumbres surgen del uso prolongado. En California, un vecino puede adquirir una servidumbre por prescripción, que es un derecho de uso adquirido con el tiempo. Debe usar su terreno de forma abierta y continua durante cinco años sin su permiso ( CACI n.° 4901 ). El uso que usted permitió generalmente no cuenta. La prescripción adquisitiva, una reclamación de propiedad efectiva mediante el uso prolongado, es mucho más difícil de obtener. La persona también debe haber pagado los impuestos sobre la propiedad de ese terreno durante cinco años consecutivos ( Código de Procedimiento Civil de California, § 325 ).

Ciertas servidumbres limitan lo que un propietario puede construir. Una servidumbre de conservación, por ejemplo, puede restringir el desarrollo para mantener el terreno en un estado natural o abierto ( Código Civil de California § 815.1 ).

Las disputas comunes sobre servidumbres suelen seguir algunos patrones:

• Acceso bloqueado, cuando una parte estaciona, cerca o construye bloqueando un camino compartido.
• Obligaciones de mantenimiento, cuando las dos partes no se ponen de acuerdo sobre quién paga la reparación de una entrada compartida.
• Uso que va más allá del propósito específico de la servidumbre, como un sendero que se convierte en un lugar de estacionamiento.
• Derechos de acceso poco claros, cuando los documentos de servidumbre son antiguos, vagos o faltan.

Saber qué tipo de problema tienes te indica cuánto puede retrasar una venta.

Cuando una disputa empaña su título

Si teme que la disputa pueda paralizar la venta por completo, la respuesta depende de si afecta a su título de propiedad.

El título es la propiedad legal de un inmueble. Una duda sobre el título es cualquier reclamación o documento que genere incertidumbre sobre dicha propiedad, y se puede solicitar a los tribunales de California que la resuelvan ( Código de Procedimiento Civil de California, § 760.010 ).

La mayor incertidumbre suele surgir de un litigio. Cuando alguien emprende acciones legales por los derechos sobre una propiedad, puede registrar una anotación preventiva de litigio (lis pendens) en el condado ( Código de Procedimiento Civil de California, § 405.20 ). Esta anotación es un aviso público de que existe una demanda pendiente sobre la propiedad. Quien compre después de registrada la anotación, adquiere la vivienda sujeta al resultado del caso ( Código de Procedimiento Civil de California, § 405.24 ). Por eso, muchos compradores y prestamistas esperan hasta que la anotación se resuelva o se elimine.

El seguro de título protege al comprador o prestamista contra ciertos problemas de propiedad en transacciones inmobiliarias. El Departamento de Seguros de California explica que una póliza estándar cubre principalmente los defectos que constan en los registros públicos. La cobertura extendida abarca servidumbres no registradas, invasiones de propiedad y conflictos de límites. Un prestamista que detecte una disputa abierta puede simplemente negarse a otorgar el préstamo.

Aunque una disputa nunca aparezca en los registros públicos, aun así hay que informar a los compradores al respecto.

Lo que le debes a un comprador

Resulta tentador esperar que una disputa discreta se mantenga discreta hasta el cierre de la transacción. Sin embargo, las normas de divulgación de California no permiten tal cosa. La mayoría de los vendedores de viviendas en el estado completan una Declaración de Divulgación de Transferencia, el formulario estatal donde el propietario informa al comprador lo que sabe sobre la vivienda ( Código Civil de California, § 1102.6 ).

El formulario pregunta directamente sobre varios temas que surgen en las disputas entre vecinos:

• Muros, vallas y entradas de vehículos que compartes con un vecino.
• Servidumbres, invasiones o cualquier cosa similar que pueda afectar su propiedad.
• Ruido u otras molestias en el vecindario.
• Demandas interpuestas por usted o en su contra que afecten a la propiedad

El criterio es el conocimiento. Si conoce la disputa, debe revelarla. Esto aplica incluso cuando vende la propiedad tal como está, es decir, en su estado actual sin reparaciones. Nuestra guía para vender una casa con una ampliación no autorizada explica cómo funciona este criterio. Una nota breve y objetiva suele ser suficiente, y un abogado puede ayudarle a redactarla.

Antes de escribir nada, conviene saber exactamente a qué te enfrentas.

Primero, obtenga los datos por escrito.

Una disputa puede sentirse como tu palabra contra la de tu vecino. Los documentos cambian eso.

Comience solicitando un informe preliminar de título a una compañía de títulos. Este informe detalla todas las servidumbres, gravámenes y restricciones registradas sobre su propiedad. Un gravamen es una reclamación legal sobre la vivienda por una deuda pendiente. Solicite copias de los documentos de servidumbre y de su escritura, ya que especifican quién tiene el derecho legal de uso de qué. Si está considerando vender una casa sin un agente inmobiliario, consulte recursos sobre cómo hacerlo usted mismo.

A continuación, considere realizar un levantamiento topográfico de los límites de su propiedad. Un topógrafo certificado medirá su terreno y marcará los linderos legales. Puede verificar la licencia del topógrafo con la Junta de Ingenieros Profesionales, Topógrafos y Geólogos . Cuando los límites no están claros, un levantamiento topográfico ayuda a determinar su ubicación exacta, y muchas disputas entre vecinos se apaciguan una vez que ambas partes lo ven.

Luego, reúne tus propios registros. Guarda correos electrónicos, mensajes de texto, cartas y fotos, y anota cuándo comenzó el problema. Si le has permitido a un vecino usar parte de tu terreno, anota cuándo y cómo le diste permiso.

Conociendo los hechos, puedes decidir si te conviene resolver la disputa antes de vender.

Formas de resolverlo antes de publicarlo

Nadie quiere que la venta de una casa se convierta en un segundo trabajo gestionando una disputa. Muchos conflictos se pueden resolver sin necesidad de ir a juicio, y solucionarlos suele atraer a más compradores.

Primero, hablen y luego recurran a la mediación. Un mediador es una persona capacitada e imparcial que ayuda a ambas partes a llegar a un acuerdo. El Programa de Resolución de Disputas del Condado de Los Ángeles se encarga de las disputas vecinales sobre límites, cercas y árboles, y ofrece sus servicios de forma gratuita o a bajo costo. Otros condados también cuentan con programas de mediación comunitaria.

Ponga el acuerdo por escrito. Si usted y su vecino están de acuerdo, un abogado con experiencia puede redactar los términos. El acuerdo podría establecer los límites, otorgar una servidumbre formal o detallar las obligaciones de mantenimiento para un camino de acceso compartido. Registrarlo en el condado permite que un futuro comprador vea exactamente lo que se ha acordado. Si un vecino usa su terreno con su consentimiento, el permiso por escrito también puede ayudar a evitar que ese uso se convierta en una servidumbre por prescripción ( Código Civil de California, § 813 ).

Modificación de la línea divisoria de la propiedad. Cuando un muro o estructura se encuentra en el lado incorrecto, los vecinos a veces pueden modificar la línea divisoria. California permite el ajuste de la línea divisoria entre parcelas vecinas una vez que la ciudad o el condado lo aprueban ( Código de Gobierno de California § 66412(d) ). Se aplican las normas locales de uso del suelo, el proceso requiere tiempo y costos, y la aprobación no es automática.

El último recurso es acudir a los tribunales. Una acción de declaración de propiedad solicita a un juez que determine la titularidad de la propiedad y que resuelva definitivamente el problema. Este proceso puede durar muchos meses y generar importantes gastos legales, por lo que la mayoría de las personas intentan primero todas las demás opciones.

Algunos vendedores están deseando que todo esto termine, y ahí es donde entran en juego tus opciones de venta.

Elegir cómo vender

Tal vez estés cansado y quieras que este sea el problema de otra persona. Es comprensible, y tienes más de una opción.

Primero llega a un acuerdo y luego publica la propiedad. Si la disputa es menor y tu vecino está dispuesto a dialogar, resolverla y luego publicarla con un agente inmobiliario suele resultar en el precio más alto. Una venta tradicional generalmente tarda entre 90 y 120 días en el mercado, más entre 30 y 60 días para el cierre, y si tu casa ya está en el MLS, es posible que debas replantear tu estrategia consultando las recomendaciones para vender una casa que ya está listada en California.

Anuncie ahora y sea transparente. Puede poner la casa en el mercado incluso con la disputa abierta. Algunos compradores se retirarán y otros pedirán un precio más bajo porque la disputa afecta el valor de la propiedad. Si se registra una anotación preventiva de litigio, muchos prestamistas no otorgarán un préstamo, lo que podría dejarlo solo con compradores que paguen en efectivo.

Vende la casa tal como está a un comprador directo. Un comprador directo adquiere la vivienda por su cuenta en lugar de ponerla a la venta para otra persona. Algunos asumirán problemas de linderos o servidumbres, y su oferta refleja ese riesgo. Lo que importa es tu ganancia neta, el dinero que te queda después de todos los gastos. La diferencia suele ser menor de lo que parece una vez que se tienen en cuenta las reparaciones, las comisiones del agente (la tarifa que cobra un agente por la venta) y los meses de gastos de mantenimiento, especialmente si se comprenden las dificultades de vender una casa tal como está en el mercado abierto.

Espere la resolución judicial. Si la disputa ya está en los tribunales, esperar puede ser lo más conveniente. Sin embargo, esperar también implica pagar la hipoteca, los impuestos y el seguro cada mes, a veces desde otra ciudad o estado. Por lo tanto, sopese esto frente a lo que podría ganar con una resolución judicial y lo que implicaría vender su propiedad en California después de mudarse.

Si la venta directa le parece una opción adecuada, le resultará útil ver cómo trabajamos y cómo ayudamos a los propietarios que necesitan vender su propiedad rápidamente y obtener dinero en efectivo.

Vendernos estando aún en litigio abierto

Quizás se pregunte si alguien comprará una casa con un litigio de por medio. Nosotros lo analizaremos y le informaremos con claridad sobre lo que encontremos. No resolvemos disputas legales directamente. Trabajamos en conjunto con su abogado y la compañía de títulos, y lo guiaremos durante este difícil proceso.

Primero visitamos la casa personalmente y revisamos el informe de título con usted. Dentro de las 24 horas posteriores a esa visita, podría tener lista una oferta en efectivo sin compromiso para que la considere, similar a nuestro servicio principal para propietarios que desean vender una casa rápidamente y en efectivo tal como está . La posibilidad de comprar mientras un litigio aún está abierto se decide caso por caso con la compañía de títulos.

Una compra al contado no tiene las condiciones que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional. El cierre puede realizarse tan solo 7 a 14 días después de que usted acepte. Si necesita más tiempo para planificar su mudanza, podemos extender el plazo para que se ajuste a sus necesidades. No lo presionaremos para que abandone su hogar, y nuestro programa general de venta rápida de viviendas al contado en California funciona de la misma manera.

Al momento del cierre, una compañía de fideicomiso administra el dinero. El fideicomiso es un tercero que retiene los fondos y los documentos firmados hasta que se cumplan todas las condiciones de la venta. Transferimos los fondos de la compra a la compañía de fideicomiso. Esta última liquida su hipoteca y cualquier gravamen, y le envía el resto. Usted nunca transfiere dinero a nadie.

No cobramos comisión. Además, cubrimos los gastos gubernamentales, de transferencia, de registro, de depósito en garantía y el seguro de título, tal como lo hacemos en nuestro programa estatal para comprar casas en California al contado . El saldo de su hipoteca, cualquier gravamen registrado y los impuestos prediales impagos se deducen de sus ganancias al momento del cierre.

Algunos vendedores necesitan dinero antes del cierre, tal vez para un depósito o para la mudanza. En una compra al contado, puede solicitar hasta $20,000 por adelantado para ayudarle a comenzar una nueva etapa. Este dinero se deduce de sus ganancias al momento del cierre, por lo que no es un préstamo y no tiene costo adicional. Nuestro equipo de Ventaja para Vendedores le explicará cómo funciona.

Probablemente aún tengas algunas preguntas. Estas son las que más nos hacen.

Lo que los vendedores nos preguntan sobre las disputas por los límites de la propiedad.

¿Puede mi vecino impedirme vender mi casa? Generalmente no. Usted es el propietario y puede venderla. Sin embargo, una anotación preventiva de litigio registrada puede generar dudas en compradores y prestamistas, y un abogado puede indicarle si existen motivos para solicitar al tribunal que la elimine.

¿Se extingue una servidumbre al vender la propiedad? Generalmente no. La ley de California establece que una venta transfiere las servidumbres asociadas a la propiedad ( Código Civil de California, § 1104 ), y una servidumbre registrada a través de su terreno generalmente vincula también al siguiente propietario. Una servidumbre puede extinguirse de otras maneras, como cuando un propietario termina siendo dueño de ambas propiedades ( Código Civil de California, § 811 ).

¿Cómo puedo saber si se trata de una servidumbre válida? Comience con el informe de título y la escritura. Una servidumbre registrada generalmente aparecerá allí. Una servidumbre reclamada por uso prolongado no aparecerá, y solo un tribunal puede confirmarla.

¿Debo revelar una discusión que nunca llegó a buen puerto? Si se trataba de una propiedad, como una pared compartida o la delimitación de la misma, conviene revelarla. Una disputa personal sin relación con el terreno es diferente, y un abogado puede ayudarle a distinguirlas.

Si su pregunta no aparece en esta lista, con gusto la responderemos directamente o puede consultar cómo compramos casas rápidamente en Los Ángeles y el resto del sur de California.

Cuando quieras una segunda opinión

Una disputa con un vecino puede hacer que sientas que tu propia casa no es del todo tuya. No tienes que resolverlo solo. Te guiaremos en el proceso, ya sea mediante una venta al contado, una publicación en el mercado o el consejo de llegar a un acuerdo primero y vender después, tal como lo viste en nuestros comerciales de televisión de Seller's Advantage.

Si desea saber el valor potencial de su vivienda tal como está hoy, con gusto la analizaremos. Sin compromiso ni presión.

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