Vender su casa durante un divorcio en Los Ángeles

Actualizado en agosto de 2026

Vender la casa durante un divorcio: explore sus opciones

Una vivienda suele ser el bien más grande que una pareja posee en común, y es el único activo que no se puede dividir a partes iguales y abandonar. Decidir qué hacer con ella implica ponerse de acuerdo sobre el precio, el plazo y las condiciones justo en el momento en que cualquier acuerdo resulta más difícil.

Eso no significa que ninguno de los dos esté siendo difícil. Es la naturaleza de esta decisión en particular, y existen varias maneras claras y sencillas de resolverla. Ninguna de ellas requiere que ambos se lleven bien.

Somos Seller's Advantage , una empresa familiar del sur de California dedicada a la compra de viviendas y con licencia de corretaje inmobiliario. Llevamos años comprando casas en todo California, muchas de ellas durante procesos de divorcio. Compramos directamente y también gestionamos la venta, por lo que no tenemos ningún motivo para influir en su decisión. En un divorcio, trabajamos con ambos cónyuges a la vez, y ambos verán las mismas cifras simultáneamente.

La escritura no lo resuelve todo.

Cada opción que se describe a continuación depende de algo que quizás aún no hayan determinado con precisión, y es lo que cada uno de ustedes realmente posee.

Según el artículo 760 del Código de Familia , California es un estado de bienes gananciales, lo que significa que los bienes adquiridos durante el matrimonio se presumen propiedad de ambos cónyuges por igual. El nombre que aparece en la escritura suele tener poca relevancia.

La mayoría de los hogares se encuentran en cuatro categorías:

• Propiedad comunitaria. Adquirida durante el matrimonio con los ingresos conyugales. Generalmente, la propiedad se divide al 50%, sin que ninguno de los cónyuges tenga por defecto la mayor parte.
• Propiedad separada. Adquirida por uno de los cónyuges antes del matrimonio, o heredada individualmente y mantenida por separado. Generalmente permanece con ese cónyuge.
• Mezclados. El dinero en común se destinó a la hipoteca, una remodelación o la refinanciación de una vivienda que, de otro modo, sería propiedad separada. Parte de ese capital puede convertirse en propiedad ganancial. Los tribunales de California utilizan la fórmula Moore/Marsden para calcular cuánto, basándose en el capital amortizado durante el matrimonio y la plusvalía durante ese mismo período.
• Modificado mediante acuerdo escrito. Un acuerdo prenupcial o postnupcial puede convertir los bienes privativos en gananciales o viceversa, pero debe constar por escrito y estar firmado por ambos cónyuges.

La fecha de separación también importa. Los bienes e ingresos adquiridos después de esa fecha generalmente se consideran bienes separados.

Si no sabe en qué categoría se encuentra su casa, es normal. La mayoría de la gente no lo sabe hasta que alguien pregunta. Reúna los documentos de su préstamo, la escritura de propiedad y cualquier acuerdo prenupcial o posnupcial, y deje que un abogado especializado en derecho familiar lo aclare antes de tomar una decisión sobre la venta. En el sur de California, donde una casa comprada en la década de 1990 puede haberse revalorizado más que la cuenta de jubilación de cualquiera de los cónyuges, la diferencia entre bienes gananciales y bienes separados puede aumentar las cifras en seis dígitos.

Esta guía tiene carácter informativo general, no constituye asesoramiento legal ni fiscal, y la información general que ofrece California sobre sus derechos de propiedad en un divorcio es un buen punto de partida para la lectura.

¿Puede alguno de ustedes vender sin el otro?

Normalmente no. La venta de una vivienda se basa en firmas, y cuando la casa es propiedad conyugal, la mayoría de ellas deben ser firmadas por ambos.

Esto incluye el contrato de intermediación si usted decide poner la propiedad a la venta, el contrato de compraventa una vez aceptada la oferta y las instrucciones de depósito en garantía al final del proceso. El depósito en garantía garantiza la equidad para ambas partes: un tercero autorizado, ajeno a ambos cónyuges, retiene el dinero y la documentación hasta que se cumplan las condiciones de cierre.

También existe una orden judicial que la mayoría desconoce. Una vez presentada la demanda de divorcio, las Órdenes de Restricción Temporales Automáticas (ATRO, por sus siglas en inglés) entran en vigor conforme a la Sección 2040 del Código de Familia . Estas órdenes vinculan de inmediato al cónyuge que presenta la demanda y al otro cónyuge una vez que se les notifica, impidiendo que cualquiera de los dos venda, refinancie o transfiera la vivienda sin el consentimiento por escrito del otro o una orden judicial.

Cuando uno de ustedes quiere vender y el otro no, la solución llega mediante un acuerdo, mediación o una decisión judicial. La división de la propiedad, donde uno de los copropietarios solicita al tribunal que obligue a la venta, se considera un último recurso. La mayoría de las parejas encuentran una alternativa, ya que el proceso judicial siempre es más lento y costoso que la conversación que ninguno de los dos desea tener.

Tus cuatro opciones reales para la casa

Opción 1: Vender ahora y repartir las ganancias. Esta es la opción más común en Los Ángeles, el Condado de Orange y San Diego. Se acuerda un método de venta, se liquida la hipoteca, los gastos de cierre y cualquier gravamen, y luego se divide el remanente según el acuerdo alcanzado.

Te ofrece una ruptura definitiva y una cifra clara sobre la que negociar. El inconveniente es que ambos deben seguir cooperando en el precio y las reparaciones, y las visitas a la propiedad son realmente difíciles si aún viven juntos.

Un anuncio tradicional suele permanecer en el mercado entre 90 y 120 días, más otros 30 a 60 días en depósito. Las comisiones son totalmente negociables según la ley de California, y el Departamento de Bienes Raíces de California ha advertido a los consumidores que cualquier agente que describa una tarifa como "estándar" está tergiversando la ley. El monto acordado entre ambas partes se deduce de las ganancias antes de que cualquiera de los dos reciba su pago.

Opción 2: Un cónyuge compra la parte del otro. El cónyuge que se queda paga aproximadamente la mitad del valor neto como parte del acuerdo. En la práctica: se obtiene una tasación o un análisis de mercado para determinar el valor, se restan la hipoteca y los gravámenes para hallar el valor neto, y luego el cónyuge que se queda refinancia la propiedad a su nombre.

Un detalle que a menudo se pasa por alto es que dejar de ser titular de la propiedad no te exime del préstamo. Ambos cónyuges siguen siendo responsables hasta que la hipoteca se refinancie o se liquide mediante la venta de la vivienda.

La compra de una participación en la herencia también puede financiarse con otros bienes conyugales, por ejemplo, intercambiando el valor de la vivienda por una mayor parte de una cuenta de jubilación, o bien, pagarse a plazos en lugar de en un solo pago. Ambas opciones requieren la revisión de su abogado y un asesor fiscal.

Opción 3: Mantener la casa en copropiedad por ahora. Cuando los hijos se adaptan a la escuela, algunas parejas optan por la copropiedad temporal, con un cónyuge viviendo allí y cubriendo los gastos diarios mientras ambos figuran en el título de propiedad. Los tribunales de California pueden autorizar esto como una orden de venta diferida cuando la estabilidad del menor es la prioridad.

Si opta por esta opción, ponga todo por escrito: quién paga la hipoteca y los impuestos, cómo se toman las decisiones sobre las reparaciones, qué sucede si se omite un pago y la fecha o el factor desencadenante para la eventual venta o refinanciación.

El riesgo reside en que ambas puntuaciones crediticias permanezcan vinculadas al mismo préstamo durante años, y los pequeños desacuerdos sobre el mantenimiento tienen tiempo de agravarse. Esta opción funciona cuando la comunicación entre ustedes aún es fluida.

Opción 4: Vender la vivienda tal cual está a un comprador directo. Un comprador local adquiere la casa en su estado actual. Sin reparaciones, sin puesta en escena, sin jornadas de puertas abiertas.

La rapidez no es el principal atractivo para todas las parejas. Menos conflictos sí lo es. Un precio fijo les da a ambos algo concreto sobre lo que decidir, en lugar de discutir sobre un presupuesto de reparaciones o una estimación de la decoración.

Una oferta directa será inferior al precio que podría alcanzar una propiedad en perfecto estado, incluso en su mejor momento. El comprador se hace cargo de las reparaciones, los gastos de mantenimiento y el riesgo de que el mercado varíe mientras sea propietario.

Pero el precio de venta no es lo que se reparte. Lo que se reparte es el beneficio neto. Eso es lo que queda después de deducir las comisiones, las reparaciones, las concesiones al comprador y varios meses más de pagos de hipoteca de una venta tradicional.

Así que analicen ambas opciones. Para algunas parejas, la diferencia entre ellas es menor de lo que parece. Para otras, la opción de listar es claramente la ganadora.

¿Cuál encaja?

No existe una respuesta única y correcta. La más adecuada depende de cuánto capital tengas, si alguno de los dos puede afrontar el préstamo por sí solo, el estado de la vivienda y el grado de conflicto que exista.

El dinero suele ser un factor silencioso. Dos hogares cuestan más que uno, y casi nadie lo tiene en cuenta en su presupuesto, así que una hipoteca que parecía asequible en marzo puede resultar inalcanzable en junio. Si te encuentras en esta situación, conviene hablarlo abiertamente con tu abogado en lugar de esperar a ver si se resuelve solo.

El momento oportuno importa más de lo que la mayoría de la gente espera.

Nadie planea un divorcio en función de la fecha límite para la declaración de impuestos. Pero el momento de la venta, en relación con la etapa del caso en la que te encuentres, puede cambiar lo que debes, y la diferencia es lo suficientemente significativa como para dedicarle unos minutos ahora.

Antes de presentar la declaración, pueden vender la propiedad como cualquier otro matrimonio y dividir las ganancias por acuerdo mutuo. Este plazo también les permite aprovechar la mayor deducción fiscal. Una pareja que presenta la declaración conjunta puede excluir hasta $500,000 de ganancias de capital en su residencia principal, siempre y cuando ambos cumplan con los requisitos de propiedad y uso del IRS . Es importante que el acuerdo quede por escrito. Sin él, es probable que surjan dudas sobre el destino del dinero más adelante.

Mientras el caso esté abierto, las órdenes de restricción temporal (ATRO) seguirán vigentes, por lo que ninguno de los dos podrá vender ni refinanciar sin el consentimiento por escrito del otro o una orden judicial. Sin embargo, esto no descarta la posibilidad de que ocurran problemas. Muchas parejas venden durante este período, generalmente con la venta estipulada en el propio acuerdo de divorcio. Los calendarios judiciales y los plazos de las transacciones inmobiliarias no se mueven al mismo ritmo, así que es conveniente darles un margen de tiempo a ambos.

Tras la sentencia, cada uno puede excluir hasta $250,000 individualmente, lo que suma un total de $500,000 entre ambos. El inconveniente es que ambos deben cumplir con los requisitos de propiedad y uso, y el cónyuge que se mudó a menudo no los cumple. Existen excepciones cuando la sentencia permite que uno de los cónyuges permanezca en la vivienda, y el IRS las explica en la Publicación 523.

He aquí por qué esto es importante, especialmente en el sur de California. Una vivienda que se ha poseído durante veinte o treinta años puede haber generado fácilmente un aumento de valor superior al que cubre la exención, por lo que la misma venta puede conllevar una factura fiscal muy diferente según la interpretación de la ley. Es una breve conversación con un contador público certificado, y vale la pena tenerla antes de que cualquiera de las partes se comprometa con una fecha de cierre.

Cómo evitar que la venta se convierta en otra discusión.

La mayor parte de esto parece una venta común y corriente, con dos diferencias. Casi todas las decisiones requieren dos firmas, y el cronograma debe coincidir con el acuerdo de divorcio. Algunos hábitos marcan la diferencia entre una venta que se desarrolla sin problemas y una que se convierte en una disputa.

Primero, establezcan las reglas básicas. Antes de publicar cualquier anuncio o aceptar cualquier oferta, decidan con sus abogados y pónganlo por escrito: precio mínimo aceptable, cómo se gestionarán las solicitudes de reparación, quién puede aprobar una reducción de precio y quién vivirá en la vivienda mientras se vende. Si no logran ponerse de acuerdo, pueden considerar la mediación, que cuesta mucho menos que un juez.

Elijan un único punto de contacto. Un agente o profesional inmobiliario neutral les presentará las ofertas a ambos al mismo tiempo, para que ninguno reciba una versión sesgada. Esta única opción evita más discusiones que cualquier otra alternativa de esta lista.

Revisen las ofertas juntos. Por lo general, ambos cónyuges aprueban qué oferta aceptar y cualquier contraoferta. En un mercado cambiante, una demora causada por un desacuerdo puede hacer que una buena oferta caduque, lo cual no beneficia a ninguno de los dos.

Cierre la operación y divida las ganancias. La compañía de fideicomiso paga la hipoteca, cualquier gravamen, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de cierre, y luego distribuye el resto según las instrucciones escritas, generalmente del acuerdo de divorcio o una orden judicial. Solicite al agente de fideicomiso un borrador del estado de cuenta de cierre con anticipación para que tanto usted como sus abogados puedan verificar las cifras mucho antes del día del cierre.

Si apenas se hablan ahora mismo, aún es posible. Hemos asesorado a parejas que se comunicaron exclusivamente a través de sus abogados y aun así lograron cerrar la venta a tiempo. No es necesario llevarse bien para vender una casa. Solo se necesita un plan por escrito y una cifra clara.

Si vendes en beneficio del vendedor, esto es exactamente lo que sucede:

Trabajamos con ambos cónyuges a la vez, y ambos ven la misma oferta simultáneamente. Esa transparencia por sí sola suele calmar los ánimos. Este es nuestro proceso de compra de vivienda aplicado a una venta por divorcio:

1. Conversación inicial. Cualquiera de los cónyuges puede iniciar el proceso, o ambos juntos. Les preguntaremos sobre la vivienda, el estado del caso y qué espera cada uno respecto a los plazos.
2. Recorrido por la casa. Un miembro del equipo local visita la propiedad, ya sea en persona o por videoconferencia. No es necesario limpiar, reparar ni vaciar nada previamente.
3. Oferta en efectivo. Es posible que reciba una oferta en efectivo sin compromiso dentro de las 24 horas posteriores a nuestra visita a la vivienda. No cobramos comisión y no existen las condiciones que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional.
4. Tú eliges el cronograma. El cierre puede realizarse en tan solo 7 a 14 días, o podemos extender el plazo según sus necesidades. No le presionaremos para que abandone su hogar. Si el cierre debe coincidir con una audiencia judicial o una mudanza, buscaremos una solución, y tanto usted como sus abogados revisarán los términos antes de firmar cualquier documento.
5. Adelanto de efectivo si lo necesita. Si les sirve de ayuda, a veces se pueden adelantar hasta 20,000 dólares antes de que se cierre la venta. No es un préstamo ni tiene comisiones, simplemente son fondos que ya iban a recibir, liberados un poco antes, y las parejas suelen destinarlos a los gastos legales o al depósito para la siguiente vivienda.
6. Depósito en garantía y cierre. Ambos firman. El dinero de la compra se transfiere a una cuenta de depósito en garantía, que liquida la hipoteca y cualquier gravamen, y el resto se distribuye según lo acordado. Ninguno de los dos realiza transferencias bancarias.

Les explicaremos cada paso del proceso y les detallaremos la documentación de forma clara y sencilla. Nadie tiene que tomar una decisión en la primera llamada. Si una venta tradicional resultara en una mayor ganancia, se lo haremos saber. Muchas parejas utilizan nuestra oferta como una opción junto con una estimación de venta, sin ningún compromiso.

Las preguntas que más nos hacen las parejas

¿Qué sucede si solo uno de nosotros figura como propietario? El otro cónyuge aún podría tener derechos sobre la propiedad conyugal que impidan la venta por parte de uno solo de ustedes. El título de propiedad por sí solo no determina quién debe firmar, por lo que la escritura es uno de los primeros documentos que su abogado querrá ver.

¿Qué ocurre si uno de los cónyuges se niega a vender? Puede retrasar el proceso, pero normalmente no puede impedir la venta indefinidamente. Si un juez decide que la vivienda debe venderse como parte del divorcio, el tribunal puede ordenar la venta o designar a un árbitro para que se encargue de ella.

¿Podemos vender la propiedad antes de que finalice el divorcio? Sí, y muchas parejas lo hacen. Deberán trabajar dentro del marco de las órdenes de restricción temporal y a través de sus abogados para que los términos de la venta y la división de las ganancias queden debidamente documentados.

¿Cómo se divide el patrimonio inmobiliario en un divorcio en California? El punto de partida es una división equitativa del patrimonio ganancial una vez pagada la hipoteca y los gastos de cierre. Las contribuciones de bienes privativos, los reembolsos según la Sección 2640 del Código de Familia y los intercambios por otros activos pueden modificar las cifras finales.

¿Una venta rápida implica algún cambio legal? No. Una venta más rápida no modifica la forma en que un tribunal de California trata los bienes gananciales, y toda venta debe cumplir con las órdenes judiciales vigentes y ser divulgada en el caso. Rápido no significa apresurado. Ambos deben revisar la oferta con sus respectivos abogados antes de firmar.

Te guiaremos a través de la decisión.

Decidir qué hacer con tu casa en un divorcio rara vez es fácil. Eligieron este lugar juntos, y ahora están decidiendo qué sucede con él mientras todo lo demás se desmorona. Es una gran responsabilidad.

Lo que suele ayudar es tener una opción real frente a ti. La mayoría de las parejas descubren que, a partir de ahí, es más fácil ver las demás opciones. Si prefieres que esa opción sea una oferta en efectivo, estamos aquí cuando estés listo.

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