Venta de un terreno para demoler o no edificable en el sur de California.

Un contratista, un inspector o quizás un urbanista ya se habrá referido a tu propiedad como una zona para demoler. Tal vez el techo se deterioró, la plomería falló o los presupuestos de reparación dejaron de ser razonables. En cualquier caso, sigues pagando impuestos y seguros por un lugar donde nadie puede vivir.

Muchos propietarios del sur de California terminan aquí, y la mayoría tiene más opciones de las que creen. Los terrenos en California conservan su valor incluso cuando la casa antigua que se encuentra en ellos ya no lo hace. Esa diferencia es lo que convierte una propiedad en un terreno para demoler, y también lo que ofrece una salida. Los propietarios nos preguntan cómo vender un terreno no edificable en California con más frecuencia de lo que uno pensaría, especialmente en mercados competitivos como Los Ángeles, donde los compradores que pagan al contado rápidamente son muy activos.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California. Hemos comprado casas en el sur de California en todo tipo de condiciones, incluyendo muchas que estaban a punto de ser demolidas, y nuestra historia explica cómo nos especializamos en comprar casas tal como están, pagando en efectivo . Si un constructor o un agente inmobiliario le ofrece más dinero que nosotros, se lo diremos.

La demolición y la imposibilidad de reconstrucción son dos problemas diferentes.

Una casa para demoler es aquella cuyo costo de reparación supera el valor que aporta a la propiedad. El terreno tiene valor, pero la estructura no vale nada, o incluso menos, porque el próximo propietario debe pagar para demolerla. En gran parte de Los Ángeles, el condado de Orange y las ciudades costeras, una casa de los años 1950 en una buena calle se compra por el terreno sobre el que se asienta. Es una venta común, solo que con un tipo de comprador diferente.

Un terreno no edificable es un caso más complicado. La etiqueta indica que algo en el terreno, o las normas que lo rigen, impide la construcción de una nueva vivienda. Las causas habituales son:

• Zonificación y tamaño del lote. La parcela es más pequeña que el mínimo establecido por la ciudad, o bien la zonificación cambió después de que se construyera la casa.
• Estatus de no conformidad legal. La casa existente estaba permitida según las normas anteriores, pero no se podría construir en la actualidad. En muchas ciudades, demolerla puede anular esa protección, por lo que una nueva vivienda en el mismo terreno podría no ser aprobada.
• Problemas de acceso. La falta de acceso legal, es decir, la falta de acceso por carretera y la ausencia de una servidumbre registrada (un derecho escrito para cruzar el terreno de otra persona), generalmente implica la denegación de un permiso de construcción.
• Utilidades No tiene conexión al alcantarillado y el suelo no pasa la prueba de la fosa séptica.
• Pendiente, suelo y geología. Los terrenos en laderas de las montañas de Santa Mónica, Laguna Beach o las estribaciones del Inland Empire pueden requerir informes geológicos y muros de contención. Solo estos trabajos pueden costar más que el valor de la vivienda terminada.
• Superposiciones de peligros y zonas costeras, las capas de reglas adicionales que una ciudad aplica además de la zonificación. Los lotes en una Zona de Riesgo de Incendio Alto o Muy Alto pueden enfrentar estándares de construcción más estrictos, y puede consultar su zona en el mapa del jefe de bomberos del estado. Los lotes dentro de la Zona Costera, la franja delimitada por el estado a lo largo de la costa, necesitan un permiso de desarrollo costero para la mayoría de los trabajos, y el Ley de Costas de California considera la demolición en sí misma como desarrollo.
• Restricciones de escritura, servidumbres de conservación y designaciones históricas que limitan lo que la nueva construcción puede reemplazar la estructura actual.

Dos puntos suavizan esa lista. Que algo sea inconstruible generalmente significa que no lo será según las normas actuales, no para siempre. A veces, la solución es un ajuste de los límites del lote o una servidumbre de paso acordada con los propietarios colindantes. Además, algunas de esas normas se han flexibilizado. La ley SB 9 de California exige que la mayoría de las ciudades permitan dos unidades, o la división de un lote (dividiendo una parcela en dos), en muchos lotes residenciales unifamiliares. La hoja informativa del departamento de vivienda estatal señala que las zonas de riesgo y otros criterios pueden descalificar un lote. Una conversación en la oficina de planificación de su ciudad o condado le informará sobre la situación de su propiedad. Es gratis y cambia por completo la estrategia.

Antes de tomar esa decisión, conviene entender cómo llegó la propiedad a esta situación, porque las mismas fuerzas influyen en su valor actual.

Cómo una casa se convierte en una carga

El mantenimiento diferido se acumula. Una gotera en el techo se convierte en madera podrida, la madera podrida en moho y el moho en una notificación de la autoridad competente. Una vez que una casa permanece vacía, las aseguradoras a menudo se niegan a renovar la póliza, lo que lo deja desprotegido si alguien se lesiona en la propiedad o si se produce un incendio. Las ciudades pueden declarar la estructura inhabitable o ordenar su limpieza. Si la ciudad realiza la limpieza, la factura puede convertirse en un gravamen, una deuda legalmente vinculada a la propiedad, junto con cualquier impuesto atrasado.

Nada de eso significa que hayas hecho algo mal. Los costos de reparación en California son más altos que el promedio nacional, y una casa puede pasar de ser reparable a estar en ruinas en pocos años de estar desocupada. Muchos propietarios heredan una propiedad que ya ha superado ese límite, o la conservan mientras las circunstancias les impiden ocuparse de ella.

Mientras tanto, siguen llegando los impuestos, las notificaciones por maleza y las facturas del seguro, y cada una reduce un poco el valor del terreno. Por lo tanto, lo primero es averiguar exactamente qué es lo que posees.

Averigua qué es lo que realmente posees antes de decidir.

Cuatro pasos, ninguno de ellos costoso, la mayoría factibles en una semana, especialmente si trabajas con un equipo local especializado en simplificar la venta de viviendas.

Solicite un informe preliminar de título. Este es el resultado de una búsqueda de título: un documento de una compañía de títulos que confirma la propiedad y enumera todos los gravámenes, servidumbres y restricciones registrados que afectan al inmueble. Cualquier compañía de títulos puede solicitarlo, y un agente inmobiliario suele obtenerlo gratuitamente. Los problemas de título detectados ahora son mucho más económicos de solucionar que los que se detectan durante el proceso de compraventa.

Visite la oficina de planificación. Primero, confirme la zonificación y luego haga cinco preguntas: ¿Cuál es la zonificación actual? ¿Cuál es el tamaño mínimo del lote? ¿La casa existente no cumple con la normativa legal? ¿Qué sucede con los derechos de reconstrucción si se demuele? ¿La parcela se encuentra en una zona de ladera, costera, histórica o con riesgo de incendio? Reciba las respuestas por correo electrónico. Una resolución de planificación por escrito tiene un gran valor para el comprador. Si hay dudas sobre los límites del lote, un levantamiento topográfico (un topógrafo certificado que traza los límites exactos) lo aclara.

Obtenga una cifra del valor del terreno. Solicite a un agente inmobiliario que venda lotes un análisis comparativo de mercado (un ACM, es decir, una estimación de precio basada en ventas comparables de parcelas similares en la zona) o solicite una tasación. Asegúrese de que el valor se base en el terreno y no en la casa.

No solicite presupuestos para la demolición. Solo los necesita si está decidido a derribar la casa usted mismo, y la siguiente sección explica por qué la mayoría de los propietarios no deberían hacerlo.

Una vez que sepa qué terrenos son edificables y cuánto vale el suelo, las opciones se aclaran rápidamente y resulta más fácil decidir si es mejor optar por una venta tradicional o por un comprador de vivienda que pague en efectivo rápidamente, como el que aparece en nuestros anuncios de televisión.

Todas las formas de vender, incluidas las que no utilizamos.

Demuele primero, luego vende el lote. Esto suena limpio, pero rara vez lo es. El Distrito de Gestión de la Calidad del Aire de la Costa Sur, el distrito regional de calidad del aire, cubre la mayor parte de los condados de Los Ángeles, Orange, Riverside y San Bernardino. Su Regla 1403 exige un estudio de asbesto realizado por un consultor certificado antes de cualquier demolición, sin importar cuán nueva sea la casa. Cualquier asbesto encontrado debe ser retirado primero, y el distrito necesita un aviso de 10 días hábiles antes de que comiencen los trabajos. La ley estatal prohíbe que su ciudad emita un permiso de demolición hasta que usted muestre ese aviso. En la Zona Costera, la demolición en sí requiere un permiso costero. Y una vez que la casa haya desaparecido, es posible que haya perdido los derechos no conformes que hicieron que el lote fuera edificable. Entonces tendría que vender el terreno en lugar de una casa, y un lote vacío es más difícil de financiar y atrae a menos compradores. Nuestra guía anterior para vender terrenos baldíos en el sur de California cubre ese mercado, desde lotes urbanos hasta terrenos sin urbanizar, y quiénes son los compradores de terrenos. Una cosa que debe saber de antemano: Seller's Advantage no compra terrenos baldíos. Nuestro programa está dirigido a propiedades con una estructura aún en pie, incluso si está en proceso de demolición.

Anuncie la propiedad "tal cual" con un agente inmobiliario, con un precio basado en el valor del terreno. " Tal cual" significa que el comprador adquiere la propiedad en su estado actual, sin que usted realice reparaciones. El agente la publica en el servicio de listado múltiple (MLS, la base de datos compartida que los agentes utilizan para comercializar propiedades), se encarga del precio y descarta a los compradores poco serios. El grupo de compradores está compuesto por constructores, promotores y contratistas. En una venta por valor de terreno, a menudo redactarán la oferta en un contrato de compraventa de terreno baldío, un contrato basado en la viabilidad en lugar de una inspección de la vivienda. Generalmente solicitarán un período de viabilidad, también llamado debida diligencia, un lapso de semanas en el que estudian la zonificación, los suelos y los permisos, y pueden cancelar la venta si las respuestas no son satisfactorias. Espere una comisión de aproximadamente el 5 al 6%. Una venta tradicional dura de 90 a 120 días en el mercado, más de 30 a 60 días en depósito en garantía, el período de cierre en el que un tercero retiene los fondos y la documentación. La viabilidad puede extender este plazo. Esta opción es la más adecuada cuando el departamento de planificación ya ha confirmado que el terreno es edificable.

Reformar y vender como vivienda. Casi nunca resulta rentable en una demolición completa. Si un contratista dice lo contrario, pida un segundo presupuesto.

Consérvala y espera. Algunos propietarios con liquidez y paciencia se aferran a la propiedad, con la esperanza de que cambien las normas o aumenten los precios. Los gastos de mantenimiento, la responsabilidad civil y el problema del seguro persisten mientras esperan, razón por la cual otros optan por vender su casa en Los Ángeles rápidamente y obtener dinero en efectivo.

Venda la casa tal como está a un comprador directo mientras aún esté en pie. Sin demolición, sin estudio de asbesto, sin permisos de su parte. El comprador se hace cargo del estudio, la demolición y el riesgo de que el terreno sea más difícil de construir de lo esperado. Una oferta en efectivo por una casa para demoler es menor que lo que un constructor podría pagar después de un largo período de viabilidad, porque el comprador absorbe esos costos y ese riesgo. Lo que importa es su ganancia neta. Muchos propietarios descubren que la diferencia es menor de lo esperado una vez que se restan la comisión, los meses de costos de mantenimiento y la demolición del precio de venta, razón por la cual algunos comparan esta opción con las ventas rápidas de casas en efectivo en California.

Si estás sopesando esas dos últimas opciones, una comparación lado a lado resulta útil, especialmente una vez que comprendes los desafíos reales que implica vender una casa tal como está a través de un anuncio tradicional.

Publicar un anuncio de desmantelamiento frente a venderlo directamente

	Listado tradicional	Venta directa tal cual está
¿Quién compra?	Constructores, promotores, contratistas	Un comprador directo con licencia
Cronograma	De 90 a 120 días en el mercado, más de 30 a 60 en depósito, más estudio de viabilidad.	Tan pronto como entre 7 y 14 días, o más si lo necesita.
Demolición y amianto	A menudo se negocia con el vendedor.	responsabilidad del comprador
Comisiones	Aproximadamente entre el 5 y el 6%	Ninguna
Contingencias (condiciones de salida del comprador)	Viabilidad, financiación, inspección	Ninguna que encontrarías en un préstamo hipotecario tradicional.
Mejor cuando	Se confirma que el terreno es edificable y se encuentra en una zona sólida.	La posibilidad de construcción es incierta, o se necesita certeza y rapidez.
La opción de listado puede generar mayores ingresos en un terreno limpio y edificable. La opción directa elimina los obstáculos que mantienen a los propietarios estancados.

Cómo se ve una venta directa con Seller's Advantage

Todo comienza con una llamada telefónica sobre la propiedad, la información proporcionada por el departamento de planificación y sus expectativas respecto a la venta. Luego, un miembro de nuestro equipo local visita el terreno y lo examina con la misma atención que la casa, ya que en una demolición el terreno es el activo principal.

Una vez que visitemos la propiedad, es posible que recibamos una oferta en efectivo sin compromiso en un plazo de 24 horas, similar a nuestro programa general para vender una casa rápidamente en efectivo tal como está . No cobramos comisión y cubrimos los gastos de cierre: honorarios de depósito en garantía, seguro de título, gastos de registro, gastos de transferencia y tasas gubernamentales. Cualquier hipoteca existente, gravamen registrado e impuestos atrasados ​​se pagan con el producto de la venta.

El depósito en garantía, gestionado por un tercero, es donde se gestiona el dinero. Transferimos los fondos de la compra a la compañía de depósito en garantía, que los utiliza para liquidar su hipoteca y cualquier gravamen, y el remanente le llega a usted. En ningún momento usted transfiere dinero a nadie.

Usted elige la fecha de cierre. Puede ser tan pronto como entre 7 y 14 días después de la aceptación, o podemos extender el plazo para adaptarnos a sus necesidades. No le presionaremos. En una compra al contado, puede recibir hasta $20,000 antes del cierre para ayudarle a comenzar una nueva etapa, una opción que también describimos en nuestra guía sobre cómo vender su casa al contado en tan solo 7 días . Este monto se deduce de las ganancias al momento del cierre, por lo que no se trata de un préstamo ni de un cargo adicional.

En casi todas las llamadas sobre demolición surgen algunas preguntas, por lo que vale la pena responderlas aquí, y muchas coinciden con las preguntas frecuentes más generales sobre la venta de viviendas que recibimos de los propietarios de California.

Preguntas frecuentes de los propietarios sobre demoliciones y terrenos no edificables

¿Puedo vender un terreno donde la ciudad prohíbe la construcción? Sí. Habrá menos compradores interesados ​​y el precio reflejará la restricción, pero se puede vender. La ley de California exige que se divulgue la información disponible sobre el estado y las restricciones de la propiedad, por lo que una resolución urbanística por escrito protege tanto al comprador como al comprador. Muchos de los mismos requisitos de divulgación y procedimiento se aplican si se vende una casa directamente a un comprador sin agente inmobiliario.

¿Debería demoler la casa antes de venderla? Generalmente no. La demolición cuesta dinero, requiere permisos, puede anular derechos no conformes y deja un terreno baldío más difícil de financiar y vender. Las excepciones: un comprador lo solicita y lo paga, o una ordenanza municipal lo exige. Los propietarios que priorizan el tiempo y la seguridad a veces buscan cómo vender una propiedad rápidamente y al contado.

¿Es mi responsabilidad el asbesto si vendo la propiedad tal y como está? Debe revelar lo que sabe. Las obligaciones de inspección y remoción, según la Regla 1403, recaen sobre quien realiza la demolición, y en una venta directa tal y como está, ese es el comprador. Las empresas que compran casas en cualquier condición a cambio de dinero en efectivo incluyen los posibles costos de asbesto y demolición en sus ofertas.

¿Podría una subdivisión de lote bajo la ley SB 9 aumentar el valor de mi propiedad? Posiblemente, pero solo si la parcela cumple con los requisitos y los compradores basan su precio en lo que la ciudad realmente apruebe. Consulte con un urbanista antes de darlo por sentado. En algunos casos, una venta rápida y directa de su casa en el sur de California es una mejor opción que intentar aumentar la densidad de construcción.

¿Qué sucede si la casa está catalogada como inhabitable o sujeta a una orden de limpieza? La orden y cualquier gravamen relacionado se divulgan y se liquidan en depósito como cualquier otro gravamen. Esto no impide la venta, y muchos propietarios en esa situación consultan detenidamente las reseñas de otros vendedores que utilizaron un comprador que pagó en efectivo para evaluar cómo es el proceso en la práctica.

A dónde ir desde aquí

Un terreno baldío o no edificable puede parecer un gran desafío, pero es algo que se puede solucionar y no hay necesidad de apresurarse. Empiece por llamar a la oficina de planificación local, obtenga una idea clara del valor de su terreno y luego vuelva a las opciones anteriores con cifras reales en mano.

Si consideramos que lo mejor es contratar a un agente inmobiliario, se lo haremos saber con total transparencia. Y si prefiere vender directamente la casa, nuestro equipo de Seller's Advantage le guiará en cada paso, adaptándose a sus necesidades.

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