Vender una propiedad de alquiler subvencionada por la Sección 8 cuando el mejor comprador podría no ser nosotros.

Estás listo para vender una propiedad de alquiler que has tenido durante años. Tu inquilino paga una parte del alquiler y la autoridad de vivienda paga el resto en nombre de la familia. Ahora te preguntas si este sistema te ata a la propiedad.

No, no lo hace. Simplemente añade una segunda capa de normas a las leyes de arrendamiento de California, y muchos propietarios californianos no habían necesitado conocerlas hasta ahora. Es normal que aún no las conozcas. Solo significa que necesitas estar bien informado antes de notificar a nadie.

Somos Seller's Advantage, una empresa familiar del sur de California. Compramos casas directamente y también las gestionamos como agencia inmobiliaria autorizada. Le guiaremos a través de las normas y todas las opciones disponibles, y le explicaremos claramente cuál es la mejor para usted, con el respaldo de un equipo especializado de Seller's Advantage.

¿Por qué se siente atascado?

La mayoría de los propietarios en esta situación se sienten limitados por trámites burocráticos que no redactaron. Es comprensible, ya que un alquiler del programa Sección 8 se rige por tres conjuntos de reglas simultáneamente.

La Sección 8 es el programa federal de vales de elección de vivienda. Ayuda a familias de bajos ingresos a alquilar viviendas a propietarios privados. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) lo financia. Una agencia local de vivienda pública (PHA) lo administra en su área. La PHA realiza una inspección de la vivienda, establece la parte del alquiler que le corresponde a la familia y le paga el resto.

La primera capa es el contrato de arrendamiento con el inquilino. La segunda es el contrato de asistencia para la vivienda (contrato HAP) entre usted y la Autoridad de Vivienda Pública (PHA). Este contrato es el mecanismo mediante el cual usted recibe mensualmente la parte del alquiler que le corresponde al gobierno. La tercera capa son las leyes estatales y locales, que protegen a su inquilino independientemente de si se utiliza o no un vale de vivienda.

Para vender una propiedad de alquiler con un inquilino acogido al programa Sección 8, debe trabajar dentro de los tres marcos legales. La siguiente sección explica lo que permite cada uno.

Las reglas con las que estás trabajando

Si la misma familia ha vivido en la casa durante años, esta parte puede resultarle personal. Es comprensible. Las siguientes normas se refieren a los plazos y al aviso, no a su capacidad para vender. Como propietario, usted puede vender.

Normativa federal sobre arrendamientos. Un contrato de arrendamiento con vale de vivienda suele comenzar con un plazo inicial de al menos un año ( 24 CFR 982.309 ). Durante ese primer plazo, la normativa del HUD no permite rescindir el contrato por motivos comerciales como una venta ( 24 CFR 982.310 ). Posteriormente, una venta puede considerarse un motivo válido según la normativa federal. Cualquier notificación que se le entregue al inquilino también debe enviarse a la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) simultáneamente.

Ley de causa justificada de California. La Ley de Protección del Inquilino, conocida comúnmente como AB 1482, entra en vigor una vez que el inquilino ha vivido en la vivienda durante 12 meses. A partir de entonces, se requiere una razón legal, denominada causa justificada, para rescindir el contrato de arrendamiento ( Código Civil 1946.2 ). Vender la casa no figura en dicha lista. Algunas razones sin culpa, es decir, aquellas que no se relacionan con la conducta del inquilino, sí están incluidas. Algunos ejemplos son retirar la vivienda del mercado de alquiler o convertirla en la residencia principal.

La rescisión de un contrato de arrendamiento sin culpa incluye una ayuda para la reubicación, que consiste en dinero para facilitar la mudanza del inquilino. Según la ley estatal, equivale a un mes de alquiler, que debe pagarse dentro de los 15 días posteriores a la notificación, independientemente de los ingresos del inquilino. Algunas viviendas están exentas de esta ley. Por ejemplo, muchas casas unifamiliares y condominios propiedad de particulares, si el contrato de arrendamiento incluye una cláusula específica por escrito. Un dúplex donde el propietario reside en la otra unidad también puede estar exento.

Normativa local. Varias ciudades del sur de California van más allá de la normativa estatal. Los Ángeles aplica su Ordenanza de Causa Justificada después de seis meses, incluso a muchas viviendas unifamiliares. San Diego cuenta con su propia protección para inquilinos y normas de reubicación específicas. Consulte la normativa de su ciudad antes de tomar cualquier decisión.

Finalización del contrato del vale. Si deja de renovar el contrato del programa HAP, California exige un aviso por escrito al inquilino con al menos 90 días de antelación. Durante esos 90 días, la familia solo paga la parte habitual del alquiler ( Código Civil 1954.535 ). La finalización de un contrato con una agencia gubernamental no implica la finalización del contrato de arrendamiento.

Vivienda justa. California considera el vale de vivienda como una fuente de ingresos protegida ( Código Gubernamental 12955 ). Esta misma ley protege a los inquilinos por su origen nacional, estado familiar, discapacidad y otras características. No se puede rechazar a un inquilino ni tratarlo de manera diferente por ninguno de estos motivos.

Es importante saber que estas normas se superponen de maneras que pueden confundir a los propietarios más precavidos. Un abogado especializado en arrendamientos puede revisar su contrato de arrendamiento actual y el cronograma antes de enviar cualquier notificación. Teniendo en cuenta estas normas, tiene cuatro opciones para proceder.

Tus cuatro caminos

Opción 1: Vender con el inquilino en la vivienda. Es posible vender una propiedad alquilada mientras el inquilino permanece en ella. El comprador se convierte en el nuevo propietario, asumiendo el contrato de arrendamiento vigente y todas sus condiciones. Esto es especialmente importante en el caso de contratos de duración determinada, es decir, aquellos con una fecha de finalización fija. El comprador debe respetar el contrato hasta su vencimiento.

Para que los pagos del vale continúen, el comprador también necesita la transferencia del contrato HAP. La PHA debe dar su aprobación por escrito, y el nuevo propietario debe comprometerse a cumplir con el contrato. Informe a la PHA sobre el cambio de propietario con anticipación para evitar retrasos en los pagos.

Esta opción suele atraer a inversores, es decir, compradores que adquieren viviendas para alquilar en lugar de para vivir en ellas. Algunos son locales, mientras que otros pueden ser de otros estados y aprovechar los procesos simplificados para vender propiedades en California tras mudarse . El perfil ideal es aquel que ya trabaja con inquilinos que reciben subsidios y considera la vivienda como una inversión estable. La familia conserva su hogar y usted se ahorra por completo el trámite de notificación.

Sus obligaciones con respecto al depósito de seguridad también cambian de manos al momento del cierre. California exige que usted devuelva el depósito o se lo entregue al comprador y se lo comunique al inquilino por escrito ( Código Civil 1950.5 ).

Opción 2: Esperar a que finalice legalmente y luego vender la casa vacía. Si prefiere vender una casa vacía, primero debe finalizar el contrato de arrendamiento por motivos legales. Esto generalmente implica esperar a que finalice el primer plazo del contrato y cumplir con las normas estatales y locales sobre causa justificada. También implica pagar cualquier ayuda para la reubicación y enviar una copia a la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) de cada notificación. A cambio de la espera, una casa vacía es más fácil de mostrar, reparar o vender tal como está, es decir, en su estado actual sin reparaciones.

Opción 3: Acuerdo de desalojo voluntario. Algunos propietarios ofrecen dinero a los inquilinos para que se muden antes de una fecha determinada. A esto se le suele llamar "dinero a cambio de llaves". Si el inquilino tiene un vale de vivienda, lo primero que debe hacer la familia es contactar con su Autoridad de Vivienda Pública (PHA). Las normas del HUD permiten que una familia se mude con su vale cuando el contrato de arrendamiento finaliza por mutuo acuerdo ( 24 CFR 982.354 ). Sin embargo, la PHA puede denegar la mudanza, por ejemplo, si los fondos son insuficientes. Algunas ciudades también regulan estos acuerdos, así que es importante que el suyo quede por escrito y que un abogado lo revise.

Opción 4: Conservarla por ahora. El alquiler con vales suele generar un flujo de caja constante, y la parte correspondiente a la PHA llega según un calendario. Si la gestión diaria es el verdadero problema, un administrador de propiedades que conozca el programa podría facilitar la tarea sin necesidad de vender la propiedad.

Cada opción conduce a un tipo de venta diferente. Esa diferencia se nota sobre todo en quién compra y qué te quedas, especialmente si decides trabajar con un comprador de viviendas en efectivo de California como Seller's Advantage.

Venta de propiedades ocupadas frente a propiedades vacías

Una vivienda alquilada reduce el número de compradores potenciales. La mayoría de las personas que compran una casa para vivir en ella la necesitan vacía. Por lo tanto, una vivienda alquilada suele atraer a inversores, quienes tienen en cuenta el contrato de arrendamiento, las normas del programa de ayudas y las reparaciones necesarias. En nuestra guía para la venta de propiedades alquiladas, abordamos las normas generales para la venta de una vivienda alquilada.

Las visitas también son más complicadas. En California se requiere un aviso razonable antes de entrar, y se presume que 24 horas es un plazo razonable ( Código Civil de 1954 ). Para las visitas de compradores, también hay que notificar por escrito al inquilino que la vivienda está en venta. Muchos inquilinos cooperan. Algunos no, y legalmente, están en su derecho.

Una venta tradicional, donde un agente inmobiliario promociona la vivienda al público, pone a prueba el precio en el mercado real. Puede resultar en el precio de venta más alto, especialmente después de las reparaciones. Sin embargo, también requiere tiempo, generalmente entre 90 y 120 días en el mercado, más entre 30 y 60 días para el cierre. Las reparaciones, la comisión del agente (un porcentaje del precio) y los gastos de mantenimiento se deducen de lo que usted conserva. Los gastos de mantenimiento incluyen la hipoteca, los impuestos, el seguro y los servicios públicos que paga mientras espera.

La venta al contado de una vivienda vacía elimina los gastos de reparaciones y las visitas. El precio suele ser menor, ya que el comprador se hace cargo de las reparaciones y asume el riesgo. Lo que importa es el beneficio neto, es decir, el dinero que realmente recibes después de deducir todos los gastos. Muchos vendedores que necesitan vender una propiedad rápidamente al contado descubren que esa diferencia es menor de lo que esperaban.

Antes de elaborar un plan, la mayoría de los propietarios tienen algunas preguntas más.

Preguntas que hacen los propietarios

¿Puedo vender durante el primer año del contrato de arrendamiento? Sí. Puede vender en cualquier momento. Lo que no puede hacer durante el primer año es rescindir el contrato de arrendamiento debido a la venta. Un comprador que se haga cargo del contrato de arrendamiento y del programa HAP puede formalizar la compraventa incluso con la familia viviendo allí.

¿ El vale se pierde al vender la propiedad? No. El vale pertenece a la familia, no a la casa. Si el nuevo propietario se hace cargo del contrato del programa HAP, los pagos continúan. Si el contrato de arrendamiento finaliza legalmente, la familia generalmente puede llevarse el vale a una nueva vivienda con la aprobación de la Autoridad de Vivienda Pública (PHA).

¿Puede el nuevo propietario aumentar el alquiler? No durante el primer plazo del contrato. Posteriormente, el propietario debe notificar a la Autoridad de Vivienda Pública (PHA) con al menos 60 días de antelación cualquier aumento. La PHA verifica entonces que el nuevo alquiler sea razonable en comparación con unidades similares cercanas ( 24 CFR 982.507 ). También podrían aplicarse los límites máximos de alquiler de California.

¿Quién recibe el pago de la PHA por el mes en que vendo? Informa a la PHA sobre la venta con anticipación y pregunta cómo gestionan ese mes. Luego, asegúrate de que la documentación de cierre divida correctamente el alquiler de ese mes entre tú y el comprador.

¿Puedo simplemente dejar de recibir el subsidio de vivienda de la Sección 8 cuando finalice el contrato de arrendamiento? Puede optar por no renovar el contrato de HAP con un aviso de 90 días. Esto por sí solo no finaliza el arrendamiento, y las protecciones de la fuente de ingresos de California siguen vigentes. Consulte con un abogado antes de tomar esta decisión.

¿Qué sucede si mi inquilino deja de pagar su parte? Eso se considera un caso de negligencia, es decir, una falta cometida por el propio inquilino. El proceso legal es diferente. La Autoridad de Vivienda Pública (PHA) recibe una copia de cada notificación.

Si te encuentras ante una venta de una propiedad vacía, ahí es donde entramos nosotros.

Cuando la casa está vacía

Empecemos por donde no encajamos. No podemos comprar una casa con un contrato de arrendamiento vigente, así que no somos el comprador para la Opción 1. Si lo más importante para usted es que su familia conserve su hogar, un agente que venda propiedades alquiladas a inversores podría serle más útil. Se lo diremos directamente, del mismo modo que le explicamos cuándo vender al contado es un error y le detallamos cómo compramos casas al contado en tan solo 7 días.

Una vez que la vivienda quede desocupada tras una mudanza legal, podemos comprarla tal como está. Un miembro de nuestro equipo recorrerá la casa vacía con usted. Dentro de las 24 horas posteriores a esa visita, podría recibir una oferta en efectivo sin compromiso a través de nuestro servicio de venta rápida de casas, tal como están . No hay nada que arreglar ni limpiar previamente, y no cobramos comisión. Nuestra oferta tampoco incluye las condiciones que conlleva un préstamo hipotecario tradicional. Las condiciones son aquellas que permiten al comprador desistir de la compra.

Usted elige la fecha de cierre. Puede ser tan pronto como en 7 a 14 días, o más tarde si necesita tiempo para ultimar los detalles. El calendario es suyo y no le presionaremos, ya sea que su casa esté aquí en el sur de California o en otro mercado donde compramos casas al contado.

Al momento del cierre, la compañía de fideicomiso administra el dinero. Esta compañía, un tercero, retiene tanto los fondos como los documentos firmados hasta que la venta se concrete. Enviamos el dinero de la compra a la compañía de fideicomiso mediante transferencia bancaria. La compañía de fideicomiso liquida su hipoteca y cualquier gravamen (que son reclamaciones legales sobre la propiedad por deudas impagas), y el saldo restante se le entrega a usted. Usted no realiza ninguna transferencia bancaria.

A veces, el tiempo entre la mudanza y el cierre de la operación se agota. Para compras al contado, puede solicitarnos un adelanto de hasta $20,000 para ayudarle a comenzar una nueva etapa. Este dinero se deduce del monto que recibiría al cierre, por lo que no se trata de un préstamo, y no hay cargos adicionales, lo cual puede ser importante si desea vender una casa rápidamente en Los Ángeles o en cualquier otro lugar del sur de California.

Sea cual sea el camino que elija, estaremos encantados de acompañarle en él, incluso cuando la respuesta honesta sea que otra persona es un mejor comprador, o cuando tenga más sentido vender una casa sin un agente inmobiliario tradicional.

Hable con nuestro equipo sobre su alquiler de la Sección 8 →

También puede consultar los mercados donde actualmente compramos viviendas y ver nuestros anuncios de televisión "Ventajas para el Vendedor" para hacerse una idea de cómo trabajamos.