Vender una casa con un gravamen fiscal en California: ¿Qué sucede realmente?

Recibes una carta del IRS o de la Junta de Impuestos de Franquicias de California, y en ella aparece la palabra "gravamen". La pregunta que sigue es casi siempre la misma: ¿Esto te impide vender la casa?

No. Un gravamen fiscal no te quita la casa ni te cierra la puerta. Simplemente cambia quién recibe el pago primero cuando se vende la propiedad y añade pasos al proceso de depósito en garantía. Eso es básicamente todo lo que hace.

La mayoría de las personas llegan a esta situación por razones comunes. Un año difícil en un pequeño negocio. Un cónyuge que siempre se encargaba de las declaraciones de impuestos y ahora no puede. Nada de eso te convierte en una persona negligente. Simplemente te coloca entre muchos propietarios de viviendas en California con un problema fiscal relacionado con su casa.

Somos Seller's Advantage, una empresa familiar dedicada a la compra directa de viviendas y una agencia inmobiliaria con licencia en California que opera en todo el sur del estado. Casi todos los meses recibimos información sobre gravámenes sobre títulos de propiedad. A continuación, explicamos cómo se gestionan estos casos, independientemente de quién termine comprando la vivienda.

Un gravamen no es un embargo.

Estas dos palabras se confunden constantemente y significan cosas muy diferentes.

Un gravamen es un derecho legal que garantiza una deuda. No implica la transferencia de bienes; simplemente se registra en el título de propiedad y refleja el interés del gobierno. Un embargo es el otro tipo de gravamen. Este último consiste en la incautación efectiva de bienes o dinero para saldar la deuda. El IRS establece claramente la distinción en sus directrices sobre gravámenes fiscales federales.

El gravamen federal surge automáticamente una vez que el IRS determina su deuda y le envía la factura. Posteriormente, el IRS puede presentar un Aviso de Gravamen Fiscal Federal en el registro público. Este aviso es el que encuentra su compañía de títulos y alerta a los demás acreedores.

Es importante saber qué agencia presentó la denuncia, porque no todas funcionan de la misma manera.

Tres gravámenes, tres oficinas diferentes

La mayoría de los vendedores con los que hablamos tratan con uno de estos tres tipos de vendedores, y a veces con más de uno a la vez.

El IRS emite un embargo fiscal federal por impuestos federales impagos. El aviso de embargo fiscal federal se registra en los archivos públicos de su condado.

Un gravamen fiscal estatal de California proviene de la Junta de Impuestos de Franquicias (FTB, por sus siglas en inglés), la agencia que recauda el impuesto estatal sobre la renta. El reclamo de la FTB se aplica automáticamente una vez que usted tiene una deuda. Si no responde o no establece un plan de pago, la FTB puede presentar un Aviso de Gravamen Fiscal Estatal. Los gravámenes sobre bienes inmuebles se presentan ante el registrador del condado. Los gravámenes sobre bienes personales se presentan ante la Secretaría de Estado. La página web de la FTB sobre gravámenes indica que el aviso tiene una vigencia mínima de diez años y puede prorrogarse.

Un gravamen por impuestos a la propiedad es diferente. Proviene del recaudador de impuestos de su condado y se aplica a la propiedad en sí, no a usted personalmente. Si vende la casa, los impuestos impagos seguirán vinculados a la propiedad hasta que se liquiden.

Este último problema afecta más aquí que en la mayor parte del país, y la razón es matemática. Los valores catastrales en el sur de California son altos. Una vivienda con una factura anual de impuestos de 9,000 dólares acumula una cantidad considerable después de dos o tres pagos atrasados, antes de que se contabilicen las multas.

Independientemente de la agencia que haya presentado la denuncia, el procedimiento para su liquidación en una venta es similar.

¿Qué sucede realmente en un depósito en garantía?

El depósito en garantía es una parte externa neutral. Retiene el dinero y la documentación firmada mientras se concreta la venta, y nada se mueve hasta que se cumplan las condiciones. El depósito en garantía funciona para la transacción, no para el comprador ni para usted.

La secuencia se ve así.

La compañía de títulos realiza una búsqueda y consulta todos los registros de gravámenes sobre la propiedad: hipotecas, embargos fiscales, embargos judiciales, contribuciones impagas. Nada se oculta a ninguna de las partes, lo cual es importante saber si temías ese momento.

La entidad fiduciaria solicita entonces a cada acreedor prendario que envíe una notificación de pago. Esta notificación oficial detalla el monto exacto adeudado a una fecha específica, incluyendo intereses y penalizaciones. Dichas cifras caducan, por lo que se actualizan si se modifica el cierre de la operación.

Para un gravamen fiscal estatal, la compañía de fideicomiso o de títulos presenta la solicitud a través del sistema en línea eDemand de la FTB. La FTB publica sus propios plazos de respuesta: de tres a cinco días hábiles en línea, diez días hábiles por fax y veintiún días o más por correo postal. Esta diferencia de tiempo es la razón por la que resulta valioso contar con un agente de fideicomiso que conozca el sistema.

Al momento del cierre, el comprador transfiere el precio de compra a la cuenta de depósito en garantía. Esta cuenta paga primero la hipoteca, luego los gravámenes registrados en orden de prioridad y, finalmente, los gastos de cierre. El remanente es suyo. Usted no realiza ninguna transferencia bancaria durante este proceso y no tiene que cancelar el gravamen antes de vender.

La versión más difícil de esto se da cuando los números no alcanzan para cubrir un rango suficiente.

Cuando los gravámenes suman más de lo que vale la casa.

El capital propio es la parte del valor de la vivienda que queda después de restar todas las deudas que pesan sobre ella. Cuando la hipoteca más los gravámenes superan el valor de venta de la casa, el capital propio desaparece y ya no es posible liquidar la hipoteca al momento del cierre. Si las cifras llegan a este punto, esto empieza a parecerse a una venta corta , que tiene sus propias reglas sobre la aprobación del prestamista y los plazos.

Existen vías formales para recorrerlas, pero son lo suficientemente lentas como para que deban iniciarse con antelación.

El IRS puede otorgar un certificado de cancelación, que elimina el gravamen federal sobre una propiedad específica para que se pueda concretar la venta. El gravamen permanece sobre el resto de sus bienes. La solicitud es el Formulario 14135, y las instrucciones se encuentran en la Publicación 783 del IRS. El IRS lo solicita con al menos 45 días de anticipación a la fecha de cierre. Si no se presenta dentro de este plazo, la venta se pospone.

La subordinación es la herramienta relacionada, que se presenta en el Formulario 14134. No elimina el gravamen, sino que permite que otro acreedor tenga prioridad sobre el IRS, lo cual es más importante para la refinanciación que para la venta.

La FTB gestiona su propio proceso para los depósitos en garantía que resultan insuficientes y publica directrices separadas para los casos en los que los gravámenes estatales y federales compiten por los mismos fondos.

Todo lo que se menciona en esta sección es un asunto donde un abogado fiscal o un contador público certificado obtiene sus honorarios. La base bajo la cual se aplica la solicitud. El valor que acepta el IRS. El orden en que se pagan las dos agencias. Cada una de estas cuestiones implica una decisión técnica con dinero real en juego, y un sitio web no es el lugar adecuado para resolverlas. No somos asesores fiscales ni abogados.

Los impuestos sobre la propiedad se calculan según un calendario independiente, y ese calendario tiene una fecha límite.

El reloj del condado para los impuestos prediales impagos

Los impuestos prediales impagos no se quedan de brazos cruzados. Una vez que el condado declara la propiedad en mora, se empieza a acumular una penalización por cancelación del 1.5 % mensual sobre el monto adeudado, según la sección 4103 del Código de Ingresos y Tributación de California. Esto equivale a un 18 % anual, lo que convierte un pequeño déficit en uno grave más rápido de lo que la mayoría de la gente imagina.

Conservas la titularidad completa en todo momento. Puedes vivir en la casa, alquilarla, refinanciarla o venderla. La redención simplemente implica pagar los impuestos atrasados, las multas y los cargos para poner la propiedad al día.

Conviene anotar la fecha límite. Según el artículo 3691, si una propiedad residencial permanece impaga de impuestos durante cinco años o más, el recaudador de impuestos adquiere la facultad de venderla. Para las propiedades comerciales, este plazo es más corto, generalmente de tres años.

Dos factores mitigan esta situación. Los condados ofrecen un plan de pago a plazos para la redención, generalmente con un 20% de enganche y un 20% o más cada año subsiguiente. Esto detiene el plazo siempre y cuando los pagos y los impuestos vigentes se mantengan al día. Además, si una propiedad llega a subasta por impuestos impagos, la ley de California permite al antiguo propietario reclamar el excedente. El recaudador de impuestos de su condado administra ambos trámites, y contactarlos no tiene costo alguno.

Conocer el cronograma es lo que convierte la siguiente etapa en una decisión en lugar de una carrera contrarreloj.

Tus opciones, comparadas con honestidad

Vender es una respuesta. No es la única, y no siempre es la mejor.

Paga la deuda y conserva la casa. Tanto el IRS como el FTB ofrecen planes de pago, y un plan al día generalmente evita que la deuda aumente. Si tus ingresos te lo permiten y quieres quedarte, primero calcula el precio de esta opción.

Anuncie con un agente. Una venta tradicional suele generar el precio bruto más alto cuando la casa se muestra bien y puede esperar. El gravamen no lo impide. El depósito en garantía paga el gravamen al cierre, tal como se describió anteriormente. Lo que se intercambia es tiempo y dinero. Calcule entre 45 y 90 días desde la publicación hasta el cierre, más tiempo en submercados más lentos. Añada una comisión de aproximadamente el 5 al 6%, y las reparaciones que revele la inspección del comprador. Si el gravamen se acumula al 1.5% mensual, ese período de tiempo tiene un costo asociado.

Vende la propiedad tal como está a un comprador directo. Una oferta en efectivo suele ser inferior al precio que se obtendría por una propiedad completamente reparada y promocionada. Ese es el trato justo. El comprador se hace cargo de las reparaciones y del riesgo. Sin embargo, lo que importa es el precio neto, no el precio de venta. Si se restan la comisión, las reparaciones y varios meses más de penalizaciones y gastos de mantenimiento, la diferencia entre ambas cifras suele ser menor de lo que parece. Explicamos este cálculo con más detalle en nuestra guía para vender una casa tal como está en California.

Cuál de las dos opciones gana depende de tu capital, tu cronograma y la paciencia que aún te permita la situación.

Dónde encaja la ventaja del vendedor

Compramos casas en California, en los condados de Los Ángeles , Orange, Riverside, San Bernardino y San Diego, y trabajamos habitualmente con gravámenes sobre títulos de propiedad.

El proceso es breve. Un miembro de nuestro equipo visita la propiedad, ya sea en persona o por videoconferencia. Una vez que hayamos visto la casa, podríamos enviarle una oferta en efectivo sin compromiso en un plazo de 24 horas. No cobramos comisión y, dado que no solicitamos un préstamo hipotecario para la compra, no existen las condiciones que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional.

Usted fija la fecha de cierre. Las compras al contado pueden cerrarse en tan solo 7 a 14 días si la documentación lo permite. Si se requiere más tiempo para la cancelación de una hipoteca o el pago de una deuda pendiente, fijaremos la fecha para más adelante. Con nosotros, nadie se siente presionado para abandonar su vivienda.

En las compras al contado, los vendedores que necesiten dinero para la mudanza antes del cierre pueden solicitar un anticipo de hasta $20,000. Este monto se deduce del total recibido al cierre, por lo que no se trata de un préstamo y no tiene costo. Generalmente, los vendedores lo utilizan para comenzar una nueva etapa, ya sea para el depósito de un alquiler o un camión de mudanzas.

Hay algo que preferimos aclarar desde el principio: si poner su casa a la venta le reportaría una cantidad significativamente mayor de dinero, se lo diremos, y estamos autorizados para ayudarle a hacerlo.

Preguntas que nos hacen los vendedores

¿Tengo que pagar el gravamen antes de poder vender? No. Se paga con el producto de la venta al momento del cierre.

¿Se enterará el comprador? Sí. Una búsqueda de títulos revela todos los gravámenes registrados, y esto sucede en cada venta a cada comprador. No es un riesgo personal. Es un dato que aparece en el informe.

¿El embargo del IRS simplemente caduca? El IRS tiene un plazo limitado para cobrar, y el aviso incluye una fecha de liberación automática. Este plazo puede suspenderse o extenderse debido a diversos eventos comunes, como solicitudes de planes de pago y apelaciones, por lo que la fecha que aparece en la documentación no siempre es la real. Solo el extracto de su cuenta muestra las fechas exactas. Consulte con un asesor fiscal antes de planificar cualquier cosa relacionada con la fecha de vencimiento.

¿Qué sucede si le debo dinero al IRS y al FTB al mismo tiempo? Sucede con frecuencia, y ambos se gestionan en la misma cuenta de depósito en garantía. La prioridad entre ellos depende de las fechas de registro y las normas federales. Esa es una situación que debe consultar con un profesional de impuestos, no una suposición.

¿Puedo vender si el condado ya declaró la propiedad en mora por impuestos impagos? Sí, siempre y cuando la parcela no haya sido subastada por impuestos impagos. Usted conserva la titularidad hasta entonces, y los impuestos atrasados ​​se pagan mediante depósito en garantía, como cualquier otro gravamen.

¿La venta perjudicará aún más mi historial crediticio? Pagar un gravamen mediante la venta es una solución, no un impago. Solicite a la agencia una confirmación por escrito una vez que se haya liberado el gravamen y consérvela.

Hable de ello con alguien de la zona.

Un embargo fiscal es un problema que se puede resolver y que cuenta con documentación, no una sentencia de muerte. La peor versión es aquella que permanece sin resolver mientras se acumulan las multas.

Quizás quieras saber cuánto valdría la casa tal como está. Quizás quieras una segunda opinión sobre si venderla es mejor que quedarse. En cualquier caso, estaremos encantados de hablarlo.

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