Venta de una casa con un contrato de arrendamiento o préstamo para paneles solares en California

Instalaste paneles solares para reducir el aumento de los costos de energía. Ahora necesitas vender tu casa, y la compañía de energía solar, el prestamista del comprador y la compañía de títulos tienen preguntas que no esperabas. Es una situación común para los propietarios de viviendas en California, y no significa que hayas firmado un mal contrato. El contrato se redactó para un propietario que planeaba quedarse en su casa, pero la vida tenía otros planes.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California que compra casas directamente. Llevamos años comprando casas al contado en los condados de Los Ángeles , Orange, Riverside, San Bernardino, Ventura y San Diego, y los contratos de energía solar surgen constantemente en nuestras visitas a las propiedades.

Esta guía explica cómo afecta cada tipo de instalación solar a la venta y qué necesitará el comprador. También compara la opción de publicar el anuncio con la de vender la casa tal como está, donde el comprador la adquiere en su estado actual. Cuando publicar el anuncio le reporte mayores ganancias, se lo indicamos claramente.

¿Por qué la energía solar dificulta más de lo que debería una venta en California?

El sur de California cuenta con una enorme cantidad de paneles solares en los tejados, muchos de los cuales se instalaron con una inversión mínima o nula. Durante años, los proveedores de energía solar ofrecieron arrendamientos y contratos de compra de energía puerta a puerta en toda la región. Sin costo inicial, ahorros de energía a partir del mes siguiente y un contrato de 20 a 25 años.

La duración del contrato es la raíz del problema. Con el arrendamiento de paneles solares, la empresa propietaria de los paneles en su tejado no usted. Al vender la propiedad, la empresa decide qué sucede después, y el comprador debe asumir la obligación del arrendamiento o pagar para rescindirlo.

Los préstamos para energía solar y la financiación mediante impuestos sobre la propiedad presentan una particularidad. Pueden generar un gravamen sobre la vivienda. Un gravamen es una reclamación legal sobre la propiedad que debe ser cancelada antes de que la propiedad pueda transferirse a un nuevo dueño.

Antes de poder planificar en función de todo eso, necesitas saber exactamente qué tipo de acuerdo tienes.

Averigua qué tipo de energía solar tienes realmente.

Busque la documentación original o llame a la empresa que aparece en su estado de cuenta mensual. Su estado de propiedad aparecerá en una de las cinco opciones.

Paneles solares propios. Usted pagó al contado o el préstamo está totalmente pagado, y usted es el propietario absoluto de sus paneles solares. El sistema de paneles solares forma parte de la casa, como un techo nuevo, y se transfiere al comprador junto con todo lo demás.

Arrendamiento solar. La empresa de energía solar es propietaria del sistema y se lo arrienda a usted por una cuota mensual fija. Las cuotas de arrendamiento suelen aumentar ligeramente cada año mediante una cláusula de incremento, normalmente entre un 1 y un 3 por ciento.

Contrato de compra de energía (PPA, por sus siglas en inglés). La empresa también es propietaria del sistema. En lugar de pagar una cuota mensual por el equipo, usted compra la electricidad que produce a una tarifa fija por kilovatio-hora, la unidad en la que se mide la energía en su factura de electricidad. Desde el punto de vista del vendedor, un PPA funciona como un sistema solar arrendado.

Préstamo para energía solar. Usted es propietario de los paneles, pero un prestamista los financió con un préstamo garantizado o no garantizado. Un préstamo no garantizado funciona como una tarjeta de crédito y no afecta su título de propiedad. Un préstamo garantizado utiliza los paneles como garantía, y muchos prestamistas de energía solar registran el formulario UCC-1 ante el estado para dejar constancia de ello. Este registro aparece en el informe de título, el documento que una compañía de títulos consulta para determinar quién tiene un derecho sobre la propiedad.

Financiamiento PACE. Los programas de Energía Limpia Evaluada por la Propiedad (PACE, por sus siglas en inglés) pagan el sistema por adelantado y recuperan el dinero a través de los impuestos a la propiedad, generalmente en un plazo de 10 a 30 años. Se trata de un gravamen prioritario sobre la vivienda, incluso por encima de la hipoteca. Muchos propietarios desconocen la existencia de este gravamen, ya que solo aparece en la factura de impuestos. El Departamento de Protección e Innovación Financiera del estado supervisa estos programas y advierte que el gravamen puede dificultar la venta o refinanciación de una vivienda.

Cada una de estas operaciones se gestiona de forma diferente al momento del cierre, comenzando por las que son propiedad de la empresa.

¿Qué sucede con un contrato de arrendamiento o PPA cuando se vende?

Un sistema de energía solar arrendado o con contrato de compraventa de energía (PPA) le ofrece tres opciones, y los términos de su contrato de arrendamiento especifican las tarifas para cada una.

Transferencia de arrendamiento. El comprador solicita la transferencia al proveedor de energía solar, generalmente con una verificación de crédito, y asume los pagos restantes. La mayoría de los contratos lo permiten y es la opción más común. El problema radica en los plazos. El proceso de aprobación puede tardar semanas y debe coincidir con el depósito en garantía, el proceso de cierre en el que un tercero retiene el dinero y la documentación hasta que se complete la venta.

Compra de contrato de arrendamiento. Usted paga a la compañía de energía solar el plazo restante y los paneles pasan a ser suyos. Luego, se transfieren con la casa como cualquier otro elemento fijo. El costo de la compra suele basarse en los pagos restantes, y algunos contratos los descuentan a lo que en la documentación se denomina valor actual neto. La Comisión de Servicios Públicos de California advierte que finalizar un contrato de arrendamiento anticipadamente puede costar miles de dólares, y las cotizaciones suelen caducar en un mes, así que solicite una cuando esté listo para mudarse.

Pago por adelantado o reparto. Algunos contratos permiten pagar por adelantado los pagos restantes con descuento. Otros ofrecen la posibilidad de dividir la compra con el comprador como parte de la negociación del precio.

Lo que no puedes hacer es abandonar el contrato. Si el comprador no lo acepta y tú no lo rescindes, la obligación financiera seguirá siendo tuya después de la mudanza.

Los préstamos y el programa PACE funcionan de manera diferente, porque el dinero está vinculado a la vivienda y no a usted.

Préstamos y gravámenes PACE en la mesa de cierre

Un préstamo para paneles solares se liquida con el producto de la venta al momento del cierre, al igual que una hipoteca. Solicite al prestamista un estado de cuenta de liquidación de la hipoteca con anticipación, ya que estos estados de cuenta vencen a medida que se acumulan los intereses. Si existe un formulario UCC-1, el prestamista lo libera una vez que se paga el saldo, y la compañía de títulos requerirá dicha liberación antes del cierre.

El programa PACE es más estricto. Dado que se recauda a través de los impuestos sobre la propiedad y tiene prioridad sobre la hipoteca, muchas entidades hipotecarias no aprueban préstamos para compradores de viviendas con saldo pendiente en PACE. En la práctica, esto significa que el saldo generalmente se liquida con el dinero de la venta al momento del cierre, independientemente de si lo habías planeado o no. Solicita al administrador de PACE el monto a pagar antes de fijar un precio, para que sepas cuál será tu ganancia neta real.

Si el comprador paga en efectivo, la evaluación PACE a veces puede mantenerse y transferirse. Considere esto como una negociación, no como un plan.

Hay una pieza más que se suma a todo esto, y puede jugar a tu favor.

El detalle de NEM 2.0 que puede ayudarle

La medición neta de energía es el programa que acredita en tu factura de electricidad la energía solar que tus paneles solares envían a la red. California modificó las normas en abril de 2023. Los sistemas conectados antes de esa fecha se rigen por el plan tarifario anterior, generalmente llamado NEM 2.0, que ofrece créditos de medición neta considerablemente mayores que el Plan de Facturación Solar actual.

Según las normas de la CPUC, un sistema en NEM 2.0 puede permanecer en esa categoría durante 20 años a partir de la fecha de su primera conexión. Este estatus está vinculado al sistema, por lo que, en la mayoría de los casos, el comprador hereda los años restantes. En un mercado donde el costo de la energía representa un gasto importante en el presupuesto familiar, este es un argumento de venta que vale la pena destacar. Confirme la fecha de interconexión y el estatus de sistema heredado con su compañía eléctrica antes de anunciarlo.

Algunos compradores también valoran los beneficios ambientales de la energía limpia y la reducción del consumo de combustibles fósiles. Menciónelo, pero sea general, ya que la mayoría de los compradores consideran principalmente los beneficios económicos. Con un contrato de arrendamiento, el proveedor de energía solar puede conservar los créditos oficiales de energía renovable, por lo que la factura de electricidad más baja es un beneficio que el nuevo propietario puede esperar.

Independientemente del plan tarifario, California exige que se divulgue la instalación solar en sí.

Lo que debes revelar, incluso en una venta "tal cual"

Vender "tal cual" significa que no se realizan las reparaciones. El formulario de divulgación se sigue completando, porque la ley de California no permite que los vendedores lo eximan, y muchos propietarios subestiman los desafíos y las complejidades de las ventas de viviendas "tal cual".

Reúna el contrato, el último estado de cuenta, la cotización de liquidación o compra y la carta de interconexión de la compañía eléctrica, el aviso que autorizó al sistema a operar. Con estos documentos, podrá comparar sus opciones reales.

¿La energía solar aumenta o disminuye el valor de su vivienda?

Los sistemas solares propios suelen ser beneficiosos. Un estudio del Laboratorio Nacional Lawrence Berkeley sobre la venta de viviendas en ocho estados, incluyendo California, reveló que los compradores pagaban más por casas con paneles solares propios. En muchos mercados, los paneles solares propios aumentan el precio de venta de una vivienda. Esta prima depende de la antigüedad y el tamaño del sistema, así como de las tarifas eléctricas locales, y el tasador puede o no tenerla en cuenta en la valoración.

El arrendamiento de paneles solares es un caso aparte. Los paneles no son de su propiedad para venderlos, y algunas entidades hipotecarias tienen en cuenta los pagos del arrendamiento para calcular la relación deuda-ingresos del comprador, lo que puede reducir el número de posibles compradores. Los compradores serios preguntarán por la cuota mensual, el plazo restante y el incremento de la cuota antes de preguntar por el ahorro energético.

Nada de eso decide la venta por ti. Simplemente determina cuál de las opciones siguientes se ajusta mejor a tus necesidades.

Sus opciones, sinceramente

Contrátelo a un agente inmobiliario y transfiera el contrato. Lo ideal es que el sistema sea propio o esté en NEM 2.0 y la casa esté en buen estado. Calcule entre 45 y 90 días desde la publicación del anuncio hasta el cierre, más el tiempo necesario para el proceso de transferencia de la empresa de energía solar. Se deduce una comisión, además de cualquier reparación que se detecte durante la inspección del comprador.

Compra la propiedad antes de ponerla a la venta. Es la opción más sencilla para los compradores y puede ampliar tu cartera de posibles compradores, ya que un contrato de arrendamiento suele disuadir a algunos. Necesitas el dinero por adelantado, y solo tiene sentido si la compra es una cantidad pequeña en comparación con el aumento del valor de reventa que supone una venta sin condiciones.

Conserva la casa y alquílala. Los paneles solares seguirán funcionando. Sin embargo, se aplican las protecciones para inquilinos, las obligaciones de reparación y el riesgo de desocupación de California, y los pagos del alquiler continúan independientemente de si la propiedad está alquilada o no, lo cual puede ser especialmente importante si planeas vender bienes raíces en California después de mudarte.

Vender tal cual está a un comprador directo. Es ideal cuando la casa necesita reparaciones, la compra es importante, el pago del préstamo PACE exigido por el prestamista consumiría su capital o tiene una fecha límite y desea la simplicidad de trabajar con un comprador de vivienda que paga en efectivo rápidamente en California.

Una oferta en efectivo es inferior al precio que podría alcanzar una propiedad impecable, porque el comprador asume las reparaciones y el riesgo.

Cómo una venta directa gestiona la energía solar

Nos llamas, hablamos sobre la casa y el contrato de energía solar, y un miembro de nuestro equipo local la visita. El proceso completo de compra es el mismo que utilizamos para todas las casas, incluyendo el contrato de energía solar. Tras la visita, podrías tener una oferta en efectivo sin compromiso en 24 horas. Incluimos el costo de la energía solar en el precio final, en lugar de sorprenderte con el costo más adelante.

Si acepta, abrimos la cuenta de depósito en garantía. El dinero de la compra se transfiere a la compañía de depósito en garantía mediante transferencia bancaria. Esta compañía liquida su hipoteca, cualquier préstamo solar o saldo pendiente del programa PACE, y cualquier otro gravamen. El resto se le entrega a usted. No tiene que enviar dinero a ningún sitio.

El cierre puede realizarse en tan solo 7 a 14 días, o más tarde si lo necesita. No lo presionaremos para que se vaya antes de que esté listo, al igual que con nuestro proceso general de compra de casas en efectivo en 7 días.

No cobramos comisión. Nosotros cubrimos los gastos gubernamentales, de transferencia, de registro, de depósito en garantía y el seguro de título. El pago de su hipoteca, los gravámenes registrados y los impuestos prediales impagos se deducen de sus ganancias.

Si tiene dificultades económicas antes del cierre, podemos adelantarle hasta $20,000 del monto a pagar para que pueda comenzar una nueva etapa. Este monto se descuenta del total a pagar al momento del cierre en una compra al contado, y no se trata de un préstamo ni de un cargo adicional.

En casi todas las llamadas sobre energía solar surgen algunas preguntas.

Preguntas frecuentes sobre energía solar y ventas

¿Puedo simplemente desmontar los paneles? Con un contrato de arrendamiento o un acuerdo de compra de energía (PPA), no. El equipo pertenece a la empresa de energía solar, y retirar los paneles sin su autorización incumple el contrato. Incluso con paneles propios, el desmontaje tiene un coste y rara vez aporta valor.

¿Disminuye el valor de mi casa con un contrato de arrendamiento de paneles solares? Depende del comprador. Algunos ven facturas de electricidad más bajas, la oportunidad de ahorrar dinero cada mes y no les preocupa el pago. Otros desisten. Un sistema propio en NEM 2.0 suele ser beneficioso. Un contrato de arrendamiento con un incremento de precio elevado suele ser perjudicial.

¿Aceptará el prestamista del comprador un contrato de arrendamiento solar? Generalmente sí, ya sea un contrato de arrendamiento o un acuerdo de compra de energía (PPA), puesto que no constituye una hipoteca sobre la vivienda. El PACE es el que la mayoría de los prestamistas no aceptan.

¿Qué ocurre si la empresa de energía solar quiebra? Los contratos se venden a las empresas gestoras, que se encargan de cobrar los pagos, por lo que alguien sigue teniendo el tuyo. Revisa tu último extracto para ver el nombre actual de la empresa. Si nadie está cobrando, un abogado especializado en bienes raíces puede ayudarte a determinar quién tiene los derechos sobre el equipo.

¿Cuánto tarda la transferencia de un contrato de arrendamiento? Varía según la empresa. Inicie la solicitud el día que acepte la oferta, no la semana anterior al cierre.

Sea cual sea el camino que elijas, los mismos tres documentos te servirán de punto de partida, y comprenderlos te ayudará a evitar malentendidos y tácticas de presión.

Analícelo antes de decidir.

Vender una casa con paneles solares se reduce principalmente a comprender el contrato, el precio de liquidación o la oferta de compra, y la carta de interconexión de la compañía eléctrica. Una vez que tenga estos documentos, el proceso será mucho más claro y menos abrumador.

En Seller's Advantage, podemos revisar su contrato de energía solar y ayudarle a comprender qué implica para la venta de su propiedad. Si desea una oferta en efectivo sin compromiso para compararla con una venta tradicional, con gusto se la proporcionaremos. Hable con nuestro equipo sobre su situación con la energía solar →