Una hipoteca inversa no bloquea la vivienda. Es un préstamo sobre la propiedad, y la mayoría de las familias lo liquidan vendiéndolo. Los propietarios que consideran esta opción suelen estar atravesando una situación más difícil que una simple transacción inmobiliaria: el fallecimiento de un familiar , el traslado a una residencia de ancianos o que el saldo haya aumentado más rápido de lo previsto. No se trata de un error. Estos préstamos están diseñados para crecer.
Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en el sur de California que también compra casas directamente. Los precios aquí subieron durante años mientras estos préstamos generaban intereses, por lo que la mayoría de los pagos que vemos aún dejan dinero real para la familia. Si vender con un agente le reportaría más ganancias, se lo diremos.
Esta es información general, no asesoramiento legal ni fiscal. Los plazos establecidos en estas normas son federales y reales, así que mantenga informado a un abogado o a un asesor de vivienda aprobado por el HUD durante todo el proceso.
El préstamo se paga con la venta.
Estos préstamos están dirigidos a propietarios de 62 años o más. El prestamista paga al propietario, en lugar de al revés. No se realizan pagos mensuales, por lo que el saldo aumenta con el tiempo a medida que se le suman intereses y comisiones. La mayoría de estos préstamos son Hipotecas de Conversión de Capital (HECM, por sus siglas en inglés), aseguradas por la Administración Federal de Vivienda y regidas por la normativa federal.
La venta funciona de forma muy similar a una hipoteca convencional. El dinero del comprador se utiliza para liquidar el saldo al momento del cierre. Lo que quede después de liquidar el saldo y cubrir los gastos de cierre le pertenece a usted o a la herencia.
La cifra que importa es el saldo del préstamo, y no es el monto original prestado. Se trata del monto inicial más los intereses acumulados durante años, más la prima del seguro hipotecario que cobra la FHA, más cualquier cargo por administración.
Así que solicita ese número por escrito antes de hacer cualquier otra cosa. La entidad administradora es la que envía los estados de cuenta, y lo que necesitas de ellos es un estado de cuenta de liquidación de la hipoteca, a veces llamado cotización de liquidación. Estos estados de cuenta suelen tener una validez de unos 30 días, ya que los intereses se acumulan diariamente. Solicita uno cuando se vaya a cerrar la venta, no con meses de antelación.
Una vez que tengas el número, sabrás en cuál de las dos situaciones te encuentras.
Si el saldo es mayor que la casa
Algunas familias abren ese estado de cuenta y descubren que el saldo supera el valor de venta de la vivienda. Ese es el temor que la gente trae consigo al hablar de esto, y las normas federales lo abordan directamente.
Un HECM es un préstamo sin recurso. La vivienda es la única fuente de reembolso para el prestamista. Si la casa se vende por su valor de tasación y este no alcanza para cubrir el saldo, el seguro hipotecario de la FHA cubre el resto. Nadie reclama a la familia la diferencia.
Esta protección tiene dos limitaciones. Se aplica a los préstamos HECM, y las hipotecas inversas privadas, fuera del programa FHA, establecen sus propios términos, por lo que conviene que un abogado revise el pagaré. Si el saldo excede los ingresos de la vivienda, consulte con un contador público certificado (CPA) si es necesario declarar algún déficit. No brindamos asesoría fiscal ni hacemos conjeturas al respecto.
El resto depende de si el préstamo ya ha sido exigido de inmediato.
Cuando el administrador del préstamo ya ha exigido el pago del préstamo
El término «vencido y exigible» es la forma en que el administrador del préstamo se refiere a la exigencia de pago. Esto ocurre cuando fallece el último prestatario. También sucede cuando la vivienda deja de ser la residencia principal del prestatario, es decir, el lugar donde reside la mayor parte del año. Permanecer fuera de casa durante más de 12 meses consecutivos por enfermedad también puede desencadenar esta situación. Lo mismo ocurre con los impuestos sobre la propiedad o el seguro impagos, o cualquier otra obligación del préstamo pendiente.
Tras la notificación, los herederos o la sucesión disponen de 30 días para indicar su intención de actuar. Pueden pagar el saldo pendiente, vender la vivienda o firmar una escritura de cesión, mediante la cual la propiedad pasa a manos del prestamista en lugar de venderse. Este plazo puede extenderse hasta seis meses para completar la venta. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) puede aprobar dos prórrogas adicionales de 90 días si la familia demuestra avances significativos, como la publicación de un anuncio de venta o la firma de un contrato.
El precio de venta tiene un límite mínimo, y este límite depende del momento. En el caso de un préstamo que ha sido amortizado anticipadamente, las normas federales permiten que la propiedad se venda por al menos el 95 % de su valor de tasación, y el producto neto se aplica al saldo pendiente. Un propietario que vende su vivienda mientras el préstamo aún está al día se rige por una normativa diferente y puede venderla por al menos el menor de los siguientes valores: el saldo pendiente o el valor de tasación.
En cualquier caso, el administrador aprueba las cifras antes de que se pueda cerrar la operación de depósito en garantía. Este proceso garantiza la transparencia de la venta al colocar a un tercero neutral, una empresa externa que retiene el dinero y la documentación hasta que se cumplan todas las condiciones.
Tenga en cuenta que, si un cónyuge que nunca figuró como prestatario aún reside en la vivienda, consulte con un abogado antes de firmar cualquier documento. Las normas federales permiten que un cónyuge elegible que no sea prestatario se acoja a una prórroga, y la venta de la vivienda puede conllevar la pérdida de un derecho irrecuperable.
El año que decide quién controla el calendario
Vender un préstamo mientras aún está al día es más fácil que venderlo después de que se haya exigido su pago inmediato. La diferencia radica principalmente en quién controla el calendario.
La norma que suele pasarse por alto es la de ocupación. La vivienda debe seguir siendo la residencia principal del prestatario. Se permite el tiempo que se pase en un hospital o centro de cuidados. Sin embargo, si el prestatario lleva más de 12 meses consecutivos fuera de la vivienda, la entidad gestora puede solicitar al HUD que exija el pago inmediato del préstamo.
Las familias del sur de California suelen dedicar el primer año a decidir si el ingreso en un centro de acogida es definitivo. Es una forma razonable de afrontar una decisión difícil, y el tiempo corre durante todo ese periodo. Saber la fecha de inicio del año permite saber cuánto espacio se tiene realmente.
Los impuestos sobre la propiedad y el seguro también deben mantenerse al día mientras se sea propietario de la vivienda. Ambos rubros han aumentado considerablemente en esta región, y asegurar una casa desocupada es más difícil y costoso que asegurar una habitada. Estos costos se deducen directamente de los ingresos que la familia conserva.
Eso nos lleva a la pregunta de cómo vender.
Publicarlo o venderlo tal cual está
Publicar la propiedad con un agente suele generar el precio de venta más alto cuando la casa está en buenas condiciones. Calcule entre 45 y 90 días desde la publicación del anuncio hasta el cierre, e incluso más en mercados menos dinámicos. A esto hay que añadir las comisiones del agente y las posibles reparaciones solicitadas por el comprador. Si el precio final es muy inferior al valor de mercado y nadie tiene prisa, la espera puede resultar rentable.
Vender la propiedad tal cual está a un comprador directo implica un precio más bajo a cambio de un proceso más corto. La oferta suele ser inferior al precio de mercado porque el comprador se hace cargo de las reparaciones y del riesgo. Lo que importa es el beneficio neto. Una vez descontados los gastos de reparación, comisiones, impuestos y seguros durante meses, la diferencia entre ambas opciones suele ser menor de lo que parece.
Un comprador que paga al contado no puede acelerar el pago de una hipoteca inversa. El administrador del préstamo marca el ritmo, y en un préstamo que ya ha sido solicitado, la aprobación del HUD forma parte del proceso. Podemos estar listos en una semana, pero eso no significa que el depósito en garantía también lo estará.
¿Qué cambia cuando nos vendes tus productos?
Nuestros pasos son los mismos independientemente del préstamo hipotecario. Una hipoteca inversa no cambia el proceso, sino el monto a pagar.
Tras la visita de un miembro de nuestro equipo a la propiedad, usted podría recibir una oferta en efectivo sin compromiso en un plazo de 24 horas. No cobramos comisión y no se aplican las condiciones habituales de un préstamo hipotecario tradicional.
Usted elige la fecha de cierre. En una venta sencilla, puede ser de tan solo 7 a 14 días. Si el pago del administrador o un plazo judicial requiere más tiempo, nos adaptaremos a la fecha que mejor le convenga. No le presionaremos para que abandone su casa.
El dinero se gestiona a través de una cuenta de depósito en garantía. El comprador transfiere los fondos de la compra, la cuenta de depósito en garantía liquida el saldo de la hipoteca inversa, junto con cualquier gravamen e impuestos prediales impagos, y el remanente se entrega a usted o a la sucesión. Usted no realiza ninguna transferencia bancaria.
Si esperar hasta el día del cierre le supone un problema, puede recibir antes parte del dinero que se le debe. En una compra al contado, este desembolso anticipado puede llegar hasta los 20,000 dólares, para ayudarle a comenzar una nueva etapa. Se deduce de sus propios fondos y se liquida en el momento del cierre, por lo que no se trata de un préstamo ni de un cargo adicional. En una venta con hipoteca inversa, solo funciona si el saldo pendiente es suficiente, y se lo advertimos antes de que cuente con ello.
Preguntas que nos hacen las familias
¿Los herederos deben algo si el préstamo es mayor que el valor de la casa? No. Un HECM es un préstamo sin recurso, por lo que el seguro hipotecario de la FHA cubre la diferencia cuando la vivienda se vende a su valor de tasación.
¿De cuánto tiempo disponemos realmente? Treinta días a partir de la notificación para comunicar sus intenciones, hasta seis meses para finalizar la venta y, posiblemente, dos prórrogas de 90 días con la aprobación del HUD. Las prórrogas no son automáticas. El administrador del préstamo espera pruebas de que la venta está en marcha.
¿El administrador del préstamo debe aprobar nuestro precio de venta? Sí. Tanto el pago total como el precio de venta se gestionan a través del administrador del préstamo, y en un préstamo exigido por el acreedor, se aplica el límite mínimo del 95 por ciento.
Mi madre aún vive, pero se mudó conmigo. ¿Puede vender la propiedad? Sí, y si lo hace antes de que venza el plazo de ocupación, la decisión seguirá siendo suya. Puede venderla por al menos el menor de los dos valores: el saldo pendiente o el valor de tasación, mientras el préstamo esté al día.
¿Tenemos que limpiarlo y repararlo? No, para una venta "tal cual". Llévate lo que le importe a la familia y deja el resto.
¿Y si simplemente no hacemos nada? Los plazos vencen y las opciones se reducen, incluyendo el derecho a vender y conservar el capital restante. Hable con el administrador del préstamo aunque aún no tenga un plan.
Analizaremos las cifras contigo
El pago de una hipoteca inversa es una cifra, no un veredicto sobre cómo resultaron las cosas. Ya sea que usted sea el propietario que decide qué hacer a continuación, o un heredero que trabaja contrarreloj, lo que importa es el pago real y el valor que aportaría la casa.
Quizás quieras esa cifra antes de decidir nada más. O quizás ya estés seguro y solo necesites que el proceso sea rápido. En cualquier caso, estaremos encantados de ayudarte a resolverlo.
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