Venta de una casa donde alguien falleció en California y qué información debe revelar.

Alguien falleció en la casa que ahora necesitas vender. Tal vez fue un padre que quería quedarse en casa hasta el final, y tú lo hiciste posible. Tal vez fue repentino y aún te estás recuperando. En cualquier caso, probablemente te estés preguntando qué debes decirles a los posibles compradores, y puede resultar extraño incluso plantearlo.

Un fallecimiento en el hogar es común, y la ley de California responde a la pregunta sobre la divulgación del fallecimiento con mayor claridad que la mayoría de los demás estados. Una ley establece un plazo de tres años y especifica qué debe decir y qué puede mantener en privado. La mayoría de los vendedores en su situación tienen menos que revelar de lo que temen.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California que compra casas en todo el sur de California. Gran parte de las viviendas en Los Ángeles, el Condado de Orange y el Inland Empire se construyeron entre las décadas de 1950 y 1970. Muchas de esas casas han permanecido en la misma familia durante décadas, y muchas de esas familias perdieron a un ser querido en ellas. Las hemos acompañado en todo el proceso de venta. Si para usted es mejor trabajar con un agente inmobiliario, se lo diremos.

Esta es información general, no asesoramiento legal. Un error en la divulgación de información puede anular una venta meses después, por lo que le recomendamos consultar su caso particular con un abogado especializado en bienes raíces de California antes de firmar cualquier documento.

La regla de los tres años

La ley en cuestión es la sección 1710.2 del Código Civil , y su aplicación es muy precisa. La venta de una casa donde alguien falleció en California depende de la fecha del fallecimiento y de la fecha en que se reciba la oferta.

Si se produjo un fallecimiento en la propiedad en los últimos tres años anteriores a la oferta del comprador, considérelo un hecho relevante y debe divulgarlo. Un hecho relevante es cualquier circunstancia que pueda influir en la decisión de compra del comprador o en el precio que pagaría. Si el fallecimiento ocurrió más de tres años antes de la oferta, la ley establece que no se considera un hecho relevante. No tiene obligación legal de mencionarlo y no puede ser demandado por guardar silencio al respecto.

Fíjate en qué fecha empieza a contar el tiempo. Es la fecha en que el comprador hace la oferta, no la fecha en que publicas el anuncio ni la fecha de cierre. Por ejemplo, un fallecimiento en octubre de 2023 aún debe declararse para una oferta realizada en septiembre de 2026. Para una oferta realizada en noviembre de 2026, no es necesario.

La norma no distingue entre causas de muerte. Un infarto, un fallecimiento tranquilo en cuidados paliativos, un accidente, un suicidio y un homicidio se incluyen dentro del mismo plazo de tres años. La ley también hace referencia a la forma de la muerte, así que si un comprador pregunta cómo falleció la persona, prepárese para responder con sinceridad.

Dos partes de la ley nunca caducan.

• Nunca se le exige que revele que un inquilino anterior tuvo VIH o falleció por complicaciones relacionadas con el SIDA. La ley considera esta información privada, independientemente de cuándo ocurrió.
• Jamás se debe dar una respuesta falsa cuando un comprador pregunta directamente sobre fallecimientos ocurridos en la propiedad, incluso si fueron hace mucho tiempo. Se permite guardar silencio después de tres años; mentir no.

Otro aspecto del estatuto suele pasarse por alto. La regla de los tres años no exime de la obligación de revelar el estado físico de la vivienda. Un fallecimiento no constituye un defecto físico, pero si este dejó daños, dichos daños sí constituyen un defecto material, y los defectos materiales siempre deben ser revelados.

La norma se remonta a un caso judicial de 1983, Reed contra King . Una compradora se enteró por un vecino de que una madre y sus cuatro hijos habían sido asesinados en la casa una década antes. El vendedor y el agente inmobiliario lo sabían y guardaron silencio. El tribunal permitió que la demanda siguiera adelante porque los antecedentes perjudicaban el valor de mercado de la vivienda, y posteriormente la Legislatura estableció el plazo de tres años.

¿Dónde se produce realmente la divulgación?

En una venta tradicional, los vendedores de California completan una Declaración de Divulgación de Transferencia (TDS, por sus siglas en inglés) para que los posibles compradores puedan tomar una decisión informada. Es un formulario estatal obligatorio que cubre lo que usted sabe sobre el estado de la vivienda y no se puede omitir, ni siquiera en una venta "tal cual". Una venta "tal cual" significa que el comprador adquiere la vivienda en su estado actual, sin que usted realice reparaciones. La TDS no incluye una casilla para indicar fallecimientos. La mayoría de los agentes añaden un cuestionario más extenso que pregunta directamente si alguien falleció en la propiedad en los últimos tres años. Si usted tiene conocimiento de algún fallecimiento, debe responder con sinceridad por escrito y el comprador debe firmarlo.

Algunas ventas están exentas del impuesto sobre la renta según el artículo 1102.2 del Código Civil . Un ejemplo es la sucesión testamentaria, el proceso judicial para liquidar una herencia cuando no se ha constituido un fideicomiso. Las ventas ordenadas por el tribunal testamentario están exentas. Lo mismo ocurre con la mayoría de las ventas realizadas por un fiduciario, es decir, alguien que actúa en nombre de una herencia o fideicomiso, como un albacea o un fideicomisario sucesor. Sin embargo, existe una excepción: un fideicomisario único de un fideicomiso revocable que haya sido propietario de la vivienda o haya residido en ella durante el último año no está exento.

Una exención modifica los formularios que debe firmar. No cambia lo que le debe a un comprador que lo solicite. La regla de los tres años se aplica a todos los propietarios y agentes, con o sin formulario. No revelar un fallecimiento reciente puede tener consecuencias incluso después del cierre de la venta. Si vende como albacea o fideicomisario, nuestras guías sobre la venta de una casa heredada y la venta de una casa en fideicomiso cubren su autorización para firmar.

Una vez resuelto el papeleo, la pregunta subyacente sigue en el aire: ¿Les importará a los compradores?

Lo que una muerte le hace al precio

Detrás de toda la documentación subyace el temor de que los compradores se echen atrás en cuanto sepan que alguien ha fallecido en la vivienda.

Los agentes inmobiliarios denominan propiedad estigmatizada a una vivienda con un historial problemático. No presenta ningún defecto físico, pero la historia que la rodea incomoda a algunos compradores. El grado de incomodidad depende de las circunstancias.

Para la mayoría de las familias, una muerte por causas naturales apenas tiene repercusión. Los compradores en el sur de California suelen buscar casas que han sido testigos de sesenta o setenta años de vida familiar. Parte de esa vida terminó en el hogar. Con una oferta limitada y compradores compitiendo por las mismas pocas propiedades, un fallecimiento en paz rara vez cambia el precio que un comprador está dispuesto a pagar.

Una muerte que fue noticia es diferente. Si la casa fue escenario de un asesinato o suicidio que quedó registrado en archivos públicos y titulares antiguos, el número de compradores interesados ​​puede disminuir. Un menor número de compradores potenciales puede significar un precio más bajo. Un pequeño estudio de 2001 de la Universidad Estatal de Wright descubrió que las casas con un fallecimiento o actividad paranormal reportada se vendían a un precio ligeramente inferior y tardaban más en venderse. Aun así, el tiempo lo suaviza. A la mayoría de las personas que buscan una casa les importa más el estado del tejado que el pasado.

Nadie puede darte un porcentaje exacto para esto. Obtén una tasación de la forma habitual. Un análisis comparativo de mercado, es decir, una estimación de un agente basada en ventas recientes en la zona, es un buen primer paso. Una estimación en línea sirve como punto de partida aproximado, y una tasación formal te dará la cifra más precisa.

Para contextualizar, la mayoría de los estados no exigen a los vendedores que revelen los fallecimientos. Algunos estados solo exigen la divulgación de muertes violentas, y solo por un corto período. Dakota del Sur , por ejemplo, pregunta a los vendedores sobre homicidios o suicidios ocurridos en los últimos doce meses. La norma de California, que abarca también las muertes naturales, es una de las más amplias del país.

Pero antes de poder ponerle un número, primero tienes que poder entrar por la puerta.

Preparando la casa con cuidado

Vaciar una casa donde alguien falleció es una tarea difícil en sí misma. Cada cajón guarda algo. La ley de divulgación no establece ningún plazo para nada de esto.

En nuestra guía sobre viviendas heredadas se tratan temas como la seguridad de una vivienda desocupada, el mantenimiento de los seguros y los servicios públicos al día, y la elaboración de un presupuesto para los impuestos, por lo que no los repetiremos aquí.

Si el fallecimiento no se descubrió de inmediato o hubo traumatismos, la vivienda podría requerir una limpieza profesional para eliminar los riesgos biológicos. Se trata de una limpieza especializada realizada por equipos capacitados, no por familiares. Conserve las facturas. La cláusula sobre el estado físico de la vivienda estipula que tanto los daños como las reparaciones deben ser revelados, y la documentación facilita este proceso.

Una vez que la casa esté lista para ser mostrada, deberá decidir cómo venderla, ya sea contratando a un agente inmobiliario o vendiéndola sin él.

Dos maneras honestas de vender

No existe una única respuesta correcta. Tanto la venta tradicional como la venta directa son opciones viables para una vivienda con un fallecimiento en su historial, y se adaptan a diferentes familias.

El depósito en garantía aparece en ambos casos, así que conviene explicarlo primero. Se trata de un tercero que retiene el dinero y los documentos hasta el cierre de la transacción. El comprador transfiere los fondos a la compañía de depósito en garantía. Esta liquida la hipoteca y cualquier gravamen (un gravamen es una deuda legalmente vinculada a la vivienda) y le entrega el resto. Usted nunca realiza ninguna transferencia bancaria.

Publicar con un agente inmobiliario. Si la casa se ve bien y tienes la energía para hacer reparaciones, prepararla y organizar jornadas de puertas abiertas, publicarla suele resultar en el precio de venta más alto. Calcula entre 90 y 120 días en el mercado, más entre 30 y 60 días en depósito, con la comisión del agente descontada del precio. Tu agente se encarga de los formularios de divulgación. Es probable que más de un comprador te pregunte sobre tu fallecimiento, a veces cara a cara durante las visitas; y si la publicación no funciona, aún tienes opciones para vender tu casa cuando ya está publicada en el mercado de California.

Venta tal cual está a un comprador directo. Esto es ideal cuando la casa necesita reparaciones, todavía está llena de pertenencias o cuando prefieres responder a la pregunta final de una vez por todas, por escrito, y dar por terminado el asunto. Sin visitas de extraños, sin reparaciones, sin puesta en escena. La oferta generalmente será inferior a lo que podría obtener una propiedad listada, porque el comprador asume las reparaciones y el riesgo. Lo que importa es tu ganancia neta, es decir, lo que realmente llega a tu cuenta. Resta las comisiones, las reparaciones y los meses de gastos de mantenimiento de una propiedad, y la diferencia suele ser menor de lo que los vendedores esperan, especialmente si buscas vender tu casa al contado en tan solo 7 días.

Un comprador directo sigue siendo un comprador, y el plazo de tres años sigue aplicándose a la transacción.

Si la venta directa le parece una buena opción, así es como funciona con nosotros y con nuestro programa más amplio para vender una casa en California rápidamente y al contado.

Cómo funciona una venta en beneficio del vendedor

Comenzamos con una conversación sobre la casa y su historia. Puedes compartir tanto o tan poco como desees. Un miembro de nuestro equipo visitará la casa, generalmente en uno o dos días, o por videoconferencia si vives lejos. No es necesario limpiar nada previamente, y podrás conocer al equipo de Seller's Advantage que está detrás del proceso para hacerte una idea de con quién trabajarás.

Le preguntamos directamente sobre el fallecimiento durante la visita, así que nos informa una sola vez y queda documentado. Dentro de las 24 horas posteriores a la visita, podríamos presentarle una oferta en efectivo sin compromiso, siguiendo el mismo método sencillo que utilizamos como empresa que compra casas en cualquier estado al contado.

Si acepta, usted elige la fecha de cierre. Puede ser tan pronto como en 7 a 14 días. También puede extenderse para ajustarse a un cronograma de sucesión, un horario familiar o su propio ritmo, y nadie de nuestra parte lo presionará para que abandone la casa. No cobramos comisión y cubrimos los honorarios de depósito en garantía, seguro de título, tarifas de registro, tarifas gubernamentales y tarifas de transferencia. El pago de su hipoteca existente, cualquier gravamen registrado y los impuestos a la propiedad impagos se deducen de sus ganancias al cierre, todo dentro de un proceso sencillo para vender su propiedad rápidamente por dinero en efectivo.

Las facturas no se detienen al vender una propiedad. En una compra al contado, se pueden liberar hasta $20,000 de lo que se le debe antes del cierre para ayudarle a comenzar una nueva etapa. El monto se deduce de las ganancias al momento del cierre, por lo que no es un préstamo y no tiene costo. Nuestras preguntas frecuentes sobre la venta de viviendas para propietarios del sur de California explican con más detalle cómo funciona esto.

Los abogados y fideicomisarios especializados en sucesiones han participado en muchas de estas ventas con nosotros, y seguimos todos los pasos judiciales que correspondan a su caso, incluso si está vendiendo una propiedad inmobiliaria en California después de haberse mudado.

Suelen repetirse las mismas preguntas.

Lo que los vendedores suelen preguntar a continuación

¿Debo informar sobre una muerte por causas naturales? Sí, si el fallecimiento en la propiedad ocurrió dentro de los tres años anteriores a la oferta del comprador. La ley de California no distingue entre muertes por causas naturales y cualquier otro tipo de fallecimiento dentro de ese plazo.

¿Qué ocurre si el comprador pregunta por un fallecimiento ocurrido hace diez años? Di la verdad. No tienes obligación de contarlo voluntariamente, pero sí tienes la obligación de no mentir al respecto. Una respuesta sincera suele dar por terminada la conversación.

¿Puede un comprador cancelar la venta si olvidé mencionarlo? Posiblemente. No revelar información relevante puede darle al comprador motivos para retractarse o reclamar daños y perjuicios, y ese riesgo no desaparece al momento del cierre. Esa es la razón principal para dejar constancia de la información por escrito con anticipación. Si no está seguro de si el plazo se encuentra dentro del período permitido, consulte con un abogado.

¿Se aplica la norma si alquilo la casa en lugar de venderla? Sí. La ley cubre a compradores, arrendatarios e inquilinos, por lo que un inquilino que firma un contrato de arrendamiento tiene derecho a la misma información sobre el fallecimiento del titular que un comprador, ya sea que la vivienda esté aquí o en otra ciudad donde compramos casas en varias áreas metropolitanas.

Sea cual sea su decisión, la historia de esta casa no tiene por qué ser un obstáculo para la venta, especialmente cuando se tiene acceso a compradores de viviendas que pagan en efectivo rápidamente en California y mercados cercanos.

Hablemos de la casa y de lo que viene después.

Un hogar donde alguien falleció sigue siendo un hogar, lleno de recuerdos y del amor de la persona que perdiste. En Seller's Advantage, entendemos lo personal y emotivo que puede ser este proceso. Vender bien significa ser honesto con los compradores y comprensivo contigo mismo respecto al ritmo. Estamos aquí para guiarte con delicadeza durante este difícil momento, apoyándote desde la primera conversación hasta el cierre, ya sea que busques vender una casa rápidamente en Los Ángeles o trabajar con un comprador de casas al contado en el área de Los Ángeles . Y te prometemos ser claros sobre qué camino es mejor para tu familia, incluso si eso significa contratar a un agente inmobiliario. No estás solo en este camino, y nos sentimos honrados de ayudarte a seguir adelante con cuidado y respeto.

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