Vender una casa en Los Ángeles con violaciones del código

Actualizado en agosto de 2026

Recibir un aviso del ayuntamiento sobre tu casa suele hacer que el problema parezca mayor de lo que era cinco minutos antes.

Es posible que te enfrentes a una Orden de Cumplimiento por una instalación eléctrica antigua. Quizás un propietario anterior modificó parte del garaje hace años. O tal vez heredaste la propiedad y ahora eres responsable de algo que no construiste y de cuya existencia quizás ni siquiera tenías conocimiento.

Antes de empezar a llamar a los contratistas, averigüe exactamente qué es lo que, según Los Ángeles, está mal.

Ese simple paso puede evitarte reparar algo que no necesitas, solicitar un permiso innecesario o gastar dinero antes de decidir si arreglar la propiedad es la mejor manera de venderla.

Primero, asegúrese de que la propiedad se encuentre realmente en la ciudad de Los Ángeles.

Una dirección postal en Los Ángeles y la ciudad de Los Ángeles no siempre son lo mismo.

Si la propiedad se encuentra dentro de la ciudad de Los Ángeles y consta de una sola vivienda, la supervisión del cumplimiento de las normas generalmente corre a cargo del Departamento de Edificación y Seguridad de Los Ángeles, más conocido como LADBS . El LADBS también se encarga del cumplimiento de las normas para edificios comerciales, industriales y desocupados.

Las propiedades con más de una vivienda, incluyendo muchos dúplex y edificios de apartamentos, generalmente están bajo la jurisdicción del Departamento de Vivienda de Los Ángeles ( LAHD ) cuando la aplicación del código involucra propiedades residenciales de alquiler. El Departamento de Planificación Urbana de Los Ángeles establece esta división entre los dos departamentos. Guía de aplicación del código del Departamento de Planificación Urbana de Los Ángeles

Esa distinción es más importante de lo que parece.

Tanto una casa unifamiliar en Van Nuys como un dúplex alquilado en Koreatown pueden tener problemas con el código de construcción, pero es posible que tengas que tratar con departamentos diferentes y programas de inspección distintos.

Si su propiedad se encuentra fuera de la ciudad de Los Ángeles, consulte con la agencia de control de edificios o de cumplimiento de códigos de esa ciudad o del condado de Los Ángeles antes de confiar en los procedimientos de la ciudad de Los Ángeles.

¿Tiene una orden de cumplimiento? Obtenga el registro de la propiedad antes de llamar a un contratista.

Para una propiedad de la ciudad de Los Ángeles, ZIMAS es una buena primera parada.

ZIMAS significa Sistema de Acceso a Mapas e Información de Zonas. Puede buscar por dirección de la propiedad y revisar la zonificación, la información de planificación y los enlaces al historial de permisos de construcción. El Departamento de Planificación Urbana indica que la sección de Información de Permisos de Construcción también puede mostrar las infracciones de cumplimiento del código asociadas con la propiedad. Búsqueda de propiedades ZIMAS del Departamento de Planificación Urbana de Los Ángeles

Existe una limitación importante si se trata de una vivienda antigua en Los Ángeles. La guía ZIMAS del Departamento de Planificación Urbana indica que el historial de permisos en línea generalmente solo se remonta a mediados de la década de 1990. Para registros más antiguos, el Departamento de Servicios Administrativos de Los Ángeles (LADBS) podría tener documentos adicionales que no se reflejan en dicho historial en línea.

Así que, si la casa tiene una ampliación de 1978 o una conversión de garaje que todos en la familia recuerdan que ha estado ahí desde siempre, no des por sentado que el registro en línea cuenta toda la historia.

LADBS también cuenta con un sistema de registros públicos llamado PRISM que incluye registros de construcción, permisos, inspecciones y cumplimiento de códigos. Búsqueda de registros de propiedades de LADBS PRISM

Antes de gastar dinero, reúne:

• La Orden de Cumplimiento, el Aviso de Condiciones Deficientes u otro aviso que usted recibió
• El número de caso o reclamación
• Nombre e información de contacto del inspector
• Registros de permisos que puede encontrar para la propiedad
• Planos antiguos, permisos, facturas o registros de inspección que ya tenga
• Cualquier fecha límite, fecha de reinspección, tarifa o información sobre apelaciones que figure en el aviso.

Luego, llame al inspector que figura en la orden.

Esa es una primera llamada mucho mejor que intentar adivinar lo que quiere la ciudad y pedirle a un contratista que adivine contigo.

Qué significa realmente una orden de cumplimiento de Los Ángeles

Una Orden de Cumplimiento , a menudo abreviada como OTC, es la notificación formal de LADBS de que una propiedad infringe el código y necesita medidas correctivas.

LADBS recomienda a los propietarios que lean atentamente la orden para determinar qué infracciones requieren permisos, qué inspector está asignado, qué tarifas o sanciones pueden aplicarse y qué procedimientos de apelación están disponibles. Guía de LADBS para resolver una Orden de Cumplimiento.

Hay otro aspecto importante en las directrices de la ciudad que tiene mucha relevancia al comprar, heredar o vender una propiedad antigua en Los Ángeles:

El propietario actual del inmueble es responsable de cumplir con la orden, incluso si la infracción fue causada por un propietario o inquilino anterior.

Imagínese que hereda la casa de su padre en Northridge y descubre que un propietario anterior cerró un patio sin los permisos correspondientes hace décadas.

Puedes decirle con toda sinceridad a LADBS: "Yo no construí esto".

Eso no hace que el pedido desaparezca.

Lo que suceda a continuación depende de la infracción detectada. Algunas infracciones pueden corregirse sin permiso. Otras requieren permisos, planos, inspecciones o trabajos adicionales antes de que la ciudad considere el problema resuelto.

La guía actual de LADBS para la resolución de órdenes incluso enumera la eliminación de algunas construcciones no autorizadas y la restauración a la condición previamente aprobada como una posible forma de corregir una infracción cuando corresponda. Guía de LADBS para la obtención de permisos y la resolución de órdenes

Esa es otra razón para no desmontar nada hasta que sepas qué requiere tu pedido en particular.

Entonces, ¿se puede vender la casa antes de que se cierre el caso por infracción del código?

No considere la existencia de una Orden de Cumplimiento como la respuesta a esa pregunta por sí sola.

La orden le indica qué correcciones espera la ciudad del propietario actual. Su venta implica otros factores: la infracción exacta, si existe algún registro contra la propiedad, la disposición del comprador a asumir el estado de la misma, los requisitos de título y depósito en garantía, y cualquier requisito de financiamiento por parte del comprador.

Si está considerando vender antes de que se cierre el caso, notifique directamente a los profesionales involucrados en la transacción, en lugar de describirla de memoria.

Una compañía de fideicomiso o de títulos puede informarle sobre la información que consta en el registro de la propiedad y los trámites necesarios para el cierre. Si la situación legal se ha complicado, especialmente si existen gravámenes, litigios o dudas sobre sus obligaciones legales, consulte con un abogado de bienes raíces de California.

Lo que yo no haría es gastar 20,000, 50,000 dólares o cualquier otra cantidad grande solo porque se dé por sentado que todas las infracciones deben repararse antes de que alguien compre la casa.

Primero, averigua qué requisitos exige el Ayuntamiento. Luego, averigua cuánto vale la casa en su estado actual y cuánto podría valer realmente después de las reformas.

Ahora tienes que tomar una decisión real.

Vender tal cual está no significa ocultar el problema.

Las normas de divulgación de California siguen aplicándose a las ventas residenciales cubiertas.

El artículo 1102.1 del Código Civil establece específicamente que la Declaración de Divulgación de Transferencia de Bienes Raíces requerida no puede ser renunciada simplemente porque la propiedad se venda "tal cual". El mismo artículo mantiene el deber de revelar hechos que afecten materialmente el valor o el atractivo de la propiedad. Artículo 1102.1 del Código Civil de California

El Departamento de Bienes Raíces de California también describe la Declaración de Divulgación de Transferencia como una divulgación completada por el vendedor que cubre el estado físico de la propiedad, los riesgos, los defectos y otros factores que pueden afectar su valor o atractivo. Guía de divulgación del Departamento de Bienes Raíces de California

En otras palabras, "tal cual" puede significar que no te comprometes a realizar reparaciones.

Eso no significa fingir que nunca recibiste la notificación de la ciudad.

Conserve la documentación. Compártala con las personas pertinentes involucradas en la transacción. Si tiene dudas sobre alguna obligación de divulgación, consulte con su agente inmobiliario o abogado en lugar de intentar interpretar la ley por su cuenta.

En nuestra guía para vender una casa en California de esta manera, profundizamos en lo que significa y lo que no significa una venta "tal cual".

Antes de elegir una estrategia de venta, valore el problema de dos maneras.

Creo que aquí es donde los propietarios a veces trabajan al revés.

Primero reciben la notificación de la infracción, luego comienzan las reparaciones y, por último, preguntan cuánto vale la casa.

Invierte ese orden.

Obtén una valoración realista de la vivienda en su estado actual. Un análisis comparativo de mercado realizado por un agente inmobiliario local, una tasación y estimaciones en línea pueden proporcionarte diferentes puntos de referencia.

Luego, averigüe qué implicaría realmente corregir las infracciones.

Ahora compara las rutas.

Primero, corrija las infracciones y ponga la casa en venta.

Esta puede ser la opción financiera más acertada si las correcciones son manejables y su resolución mejora significativamente la comerciabilidad o el valor de la vivienda.

Además, al poner la propiedad en el mercado abierto, conseguirás la mayor visibilidad posible.

El coste es el que cabría esperar: usted es responsable del trámite de los permisos, de los contratistas, de las inspecciones, de mantener la casa mientras se realizan las obras y de prepararla para la venta.

Para una casa que, por lo demás, está en buen estado, ese esfuerzo puede merecer la pena.

Anuncie la casa tal como está.

También puedes hablar con un profesional inmobiliario con licencia sobre la comercialización de la vivienda en su estado actual.

Aún así, debes revelar lo que sabes. Los compradores pueden revisar el estado del artículo, investigar el problema del código y decidir si se sienten cómodos asumiendo la responsabilidad.

Esto te da visibilidad en el mercado sin tener que comprometerte automáticamente a realizar todas las reparaciones de antemano.

La desventaja es que algunos compradores no querrán un proyecto que involucre un caso municipal abierto. Esta condición también puede formar parte de la negociación.

Si los problemas con el código de construcción son solo una parte de una situación de reparación mucho mayor, nuestra guía para vender una casa en mal estado aborda esa decisión con más detalle.

Vender directamente en su estado actual.

Un comprador directo que habitualmente adquiere casas que necesitan reparaciones podría estar dispuesto a evaluar la propiedad incluso si la infracción aún no se ha resuelto.

Seller's Advantage es uno de esos compradores.

Compramos casas tal como están, por lo que no exigimos al propietario que las renueve simplemente para que nos resulten presentables. Además, no cobramos comisión por la compra directa.

Los compradores que pagan al contado no necesitan financiación hipotecaria tradicional, lo que significa que la venta no tiene la condición de financiación que se suele encontrar en un préstamo hipotecario tradicional.

Aún existe una contrapartida. El comprador, al asumir las reparaciones, los permisos, el tiempo y la incertidumbre, debe tener en cuenta estos factores en el precio.

Por eso, comparar únicamente las ofertas más destacadas puede resultar engañoso.

Un anuncio tradicional puede generar un precio bruto más alto. Muchos vendedores descubren que la diferencia neta es menor de lo esperado una vez que se incluyen las reparaciones, las comisiones y los gastos de mantenimiento.

A veces, la oferta sigue ganando por suficiente margen como para que merezca la pena hacer el trabajo.

Si desea comprender cómo se calcula el precio de una compra directa antes de considerarla, nuestro artículo más reciente sobre cómo funcionan los compradores de viviendas al contado en California explica el proceso y las ventajas y desventajas en detalle. Esta página se encuentra actualizada en el contenido de nuestro sitio web de agosto de 2026.

Una ampliación no autorizada y una infracción del código vigente están relacionadas, pero no son lo mismo.

Conviene mantener esta distinción sencilla.

Una mejora no autorizada es una construcción que se ha completado sin el permiso requerido.

Un caso de cumplimiento del código significa que la ciudad ha identificado una infracción y ha tomado una medida coercitiva, como la emisión de una Orden de Cumplimiento.

Esos problemas pueden confluir en la misma casa.

Es posible que descubra que la conversión de un antiguo garaje no aparece en los registros de permisos, pero no se ha abierto ningún expediente de ejecución.

Se trata principalmente de un problema de trabajo sin permiso.

Si LADBS inspecciona el garaje, detecta la conversión y emite una Orden de Cumplimiento, usted también estará lidiando con un caso activo de cumplimiento del código.

Las cuestiones relativas a los permisos y la legalización de una vivienda accesoria, una ampliación de habitación, la conversión de un garaje o la adición de un baño sin permiso pueden volverse muy complejas rápidamente. Intencionadamente, no pretendo que este artículo se convierta también en uno de esos.

Lo importante aquí es sencillo: compruebe si simplemente ha encontrado una discrepancia en el permiso o si la ciudad ha abierto un caso formalmente.

Propiedades de alquiler en Los Ángeles: Añada otro departamento a la conversación.

Si su “casa” es en realidad un dúplex, un pequeño edificio de apartamentos o una propiedad con una vivienda accesoria que se está alquilando, verifique si el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Los Ángeles (LAHD) está involucrado.

El Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD) indica que las propiedades con dos o más unidades residenciales en un mismo terreno, con al menos una unidad alquilada u ofrecida en alquiler, generalmente se rigen por el Código de Vivienda de Los Ángeles. El departamento opera el Programa Sistemático de Cumplimiento del Código (SCEP, por sus siglas en inglés) para inspeccionar las propiedades de alquiler cubiertas. Las propiedades con unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) también pueden estar sujetas a este sistema. Información sobre inspecciones y cumplimiento del código del LAHD .

Si el Departamento de Vivienda de Los Ángeles (LAHD) detecta infracciones, puede emitir una orden y volver a inspeccionar la propiedad una vez transcurrido el período de cumplimiento. Los casos no resueltos pueden dar lugar a procesos de aplicación de la ley adicionales.

Y existe otra cuestión que no tiene nada que ver con el código de construcción: el inquilino sigue teniendo derechos durante la venta.

Si tiene problemas con una propiedad ocupada y con el código de construcción, consulte nuestra guía de 2026 para vender una propiedad de alquiler con inquilinos en California . Ese artículo trata la situación de los inquilinos por separado, en lugar de mezclar la legislación sobre arrendadores y arrendatarios con el análisis del código.

¿Qué sucede si le pides a Seller's Advantage que te permita ver la propiedad?

No es necesario que subsane la infracción antes de hablar con nosotros.

Si dispone de una Orden de Cumplimiento, un informe de inspección, un registro de permiso u otra documentación municipal, muéstrenosla. Esto le permitirá a nuestro equipo comprender mejor la situación.

Luego vemos la casa en persona.

Después de que hayamos visitado la vivienda en persona, normalmente tendrá un número de teléfono sin compromiso en un plazo de 24 horas.

Si decide seguir adelante, usted elige la fecha de cierre. La venta puede cerrarse en tan solo 7 a 14 días una vez que la propiedad y el título estén listos, o puede optar por más tiempo si le resulta más conveniente.

Una vez que firme el acuerdo, se abrirá la cuenta de depósito en garantía.

La cuenta de depósito en garantía retiene el dinero y la documentación hasta el cierre de la transacción. Los fondos del comprador se depositan allí primero, se cancelan su hipoteca y cualquier gravamen, y el resto se le envía a usted. Usted no realiza la transferencia bancaria.

Seller's Advantage es una empresa inmobiliaria con sede en el sur de California y una agencia de corretaje autorizada. Hemos comprado más de 2,000 viviendas. Para nuestro equipo, no es raro encontrar propiedades que requieran reformas importantes.

Eso no significa que la venta directa sea la respuesta automática.

Si la infracción es económica de corregir, la casa está en buen estado general y ponerla a la venta después de la reparación probablemente le reportará una ventaja significativa, es algo que conviene saber antes de vender.

Preferimos tener esa conversación a fingir que todos los problemas de código requieren la misma solución.

Respuestas rápidas antes de tomar una decisión

El anterior propietario fue quien provocó la infracción. ¿Aún espera LADBS que yo la repare?

Sí. LADBS establece que el propietario actual de la propiedad es responsable de cumplir con una Orden de Cumplimiento incluso cuando un propietario o inquilino anterior realizó el trabajo no autorizado o creó la infracción.

¿Dónde puedo consultar personalmente una propiedad en Los Ángeles?

Comience con ZIMAS para información sobre zonificación, planificación, historial de permisos y enlaces a información sobre cumplimiento normativo. Para obtener registros más detallados del LADBS, PRISM incluye documentos sobre permisos, inspecciones, construcción y cumplimiento normativo.

¿Cada infracción requiere un permiso?

No. LADBS indica específicamente a los propietarios que identifiquen qué elementos de una Orden de Cumplimiento requieren permisos. Su guía también describe algunas correcciones que pueden realizarse sin permiso, según el trabajo que implique.

¿Vender el producto tal cual está elimina mis responsabilidades de divulgación?

No. La sección 1102.1 del Código Civil de California establece específicamente que no se puede renunciar a la entrega de la Declaración de Divulgación de Transferencia en una venta "tal cual" cuando se aplica la ley de divulgación.

Infórmate bien antes de gastar tu dinero.

Si hay algo que haría antes de tomar una decisión, es esto:

Infórmate bien sobre qué te pide Los Ángeles que corrijas antes de decidir cuánto del problema quieres asumir por tu cuenta.

Solicita los documentos. Habla con el inspector. Obtén una idea realista del valor actual de la casa. Averigua cómo es el proceso de reparación y obtención de permisos.

Luego, compara tus opciones.

Si reparar la propiedad y ponerla a la venta te reporta una ganancia sustancialmente mayor, entonces esa podría ser la decisión correcta.

Si prefiere comparar esa opción con la venta de la casa en su estado actual, Seller's Advantage compra viviendas en todo Los Ángeles . Podemos analizar la propiedad y la documentación municipal con usted desde la perspectiva del comprador.

No es necesario decidir qué ruta tomar antes de tener las cifras.

Seller's Advantage no ofrece asesoría legal. Este artículo contiene información general sobre la aplicación del código de Los Ángeles y las divulgaciones inmobiliarias en California. Los requisitos pueden variar según la propiedad, la agencia y el caso. Confirme los requisitos vigentes con LADBS, LAHD o la agencia local correspondiente, y consulte con un abogado inmobiliario con licencia en California si tiene preguntas sobre sus obligaciones legales antes de vender.