Vender una casa durante un divorcio en California: sus opciones y la ley

El divorcio ya es bastante difícil sin tener una casa de por medio. Para la mayoría de las parejas californianas, la casa es el bien más importante que poseen en común, y decidir qué hacer con ella puede convertirse en la parte más estresante de todo el proceso. Seamos sinceros: a veces, una venta rápida y sin complicaciones es la mejor opción, y otras veces es mejor conservar la casa o ponerla a la venta. Esta guía explica lo que permite la ley de California, las cuatro opciones reales que tienes y cómo lograrlo sin que se convierta en otra disputa.

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• ¿Es siquiera suya la casa para poder venderla?
• Las órdenes de restricción que congelan la casa el día que usted las presenta
• Tus cuatro opciones reales para el hogar
• Así luce un anuncio en el mercado abierto en medio de un divorcio.
• Dónde se justifica una venta al contado y dónde no.
• La parte sobre las ganancias de capital que la gente olvida
• Preguntas frecuentes

¿Es siquiera suya la casa para poder venderla?

California es un estado de bienes gananciales. Según la sección 760 del Código de Familia de California , casi todo lo que una pareja adquiere durante el matrimonio es propiedad ganancial, perteneciente por igual a ambos cónyuges, independientemente de quién figure en el recibo de sueldo o, en muchos casos, en el título de propiedad. Si compraron la casa juntos estando casados, es casi seguro que ambos tienen un derecho de propiedad sobre ella, incluso si solo uno de los cónyuges aparece en la escritura o en la hipoteca.

Existen excepciones. Una vivienda que uno de los cónyuges poseía antes del matrimonio, o que recibió como donación o herencia, puede considerarse propiedad privativa . Sin embargo, la propiedad privativa se complica rápidamente cuando el dinero ganancial (como los ingresos de ambos cónyuges) se utiliza para pagar la hipoteca, los impuestos o las mejoras a lo largo de los años. Esto se denomina mezcla de bienes gananciales y puede otorgar al otro cónyuge un interés ganancial parcial en lo que originalmente era propiedad privativa. En resumen: no dé por sentado que la casa le pertenece solo porque su nombre aparece únicamente en la documentación. Consulte con un abogado especializado en derecho familiar para confirmar la clasificación de la vivienda antes de tomar cualquier decisión sobre su venta.

Las órdenes de restricción que congelan la casa el día que usted las presenta

Esto es algo que sorprende a mucha gente. En el momento en que se presenta y notifica una demanda de divorcio en California, se activan las Órdenes de Restricción Temporales Automáticas (conocidas como ATROS) conforme a la sección 2040 del Código de Familia . Estas órdenes se aplican automáticamente a ambos cónyuges y prohíben específicamente vender, transferir, hipotecar o disponer de cualquier otra forma de la propiedad, incluyendo la vivienda familiar, sin el consentimiento por escrito del otro cónyuge o una orden judicial.

Esto no significa que nunca puedas vender durante un divorcio. Significa que no puedes vender unilateralmente. Tienes dos caminos claros:

• Acuerdo por escrito. Ambos cónyuges acuerdan por escrito la venta y las condiciones básicas. Esta es la vía más rápida y la más común.
• Mandato judicial. Si no logran ponerse de acuerdo, cualquiera de los cónyuges puede solicitar al tribunal una orden que autorice la venta.

Si un comprador, un agente o un comprador que paga en efectivo le dice que las órdenes de restricción no son un problema y que puede vender sin más, eso es una señal de alerta. Un comprador legítimo exigirá la firma de ambos cónyuges o una orden judicial antes del cierre de la venta.

Tus cuatro opciones reales para el hogar

Una vez que se sabe que la casa se puede vender y cuáles son sus características, la decisión generalmente se reduce a cuatro caminos.

No existe una respuesta universalmente correcta. La compra de la parte correspondiente a la otra persona permite que una persona permanezca en la vivienda, pero requiere una inversión considerable y la aprobación de una hipoteca individual. La venta diferida protege a los hijos, pero mantiene a dos personas que se están divorciando vinculadas financieramente, a veces durante años. Vender ahora es la forma más sencilla de romper la relación, razón por la cual muchas parejas la eligen incluso cuando técnicamente podrían optar por otra alternativa.

Así luce un anuncio en el mercado abierto en medio de un divorcio.

Poner la casa a la venta de la forma tradicional puede, sin duda, generar el precio más alto si todo sale bien. Pero en medio de un divorcio, "todo sale bien" implica mucho trabajo. Una venta tradicional requiere que ambos colaboren en una larga lista de decisiones, a menudo viviendo separados y en malos términos.

• Acordar un precio de lista y, posteriormente, qué oferta aceptar.
• Pagar y coordinar las reparaciones, la limpieza y la puesta en escena.
• Permitir visitas y jornadas de puertas abiertas, lo cual es más difícil si uno de los cónyuges aún vive allí.
• Repartir las comisiones del agente, que suelen rondar el 5 o el 6 por ciento del precio de venta.
• Permanecer en el mercado durante días o semanas, más un plazo de 30 a 45 días para el depósito en garantía, más cualquier financiación del comprador que pueda fracasar.

Cada uno de esos pasos puede ser un punto de estancamiento para dos personas que ya están en conflicto. Si ambos pueden cooperar, tienen intereses en común y no hay prisa, a menudo vale la pena considerar otras opciones. Si alguna de estas condiciones no se cumple, conviene analizar la alternativa.

Dónde se justifica una venta al contado y dónde no.

Vender la propiedad al contado a una empresa como Seller's Advantage implica sacrificar algo de precio a cambio de rapidez y seguridad. Te ahorras reparaciones, visitas, preparación de la vivienda, comisiones de agentes y condiciones de financiación. Recibes una cifra fija y, por lo general, puedes cerrar la venta en cuestión de días, en la fecha que elijas. Para una pareja que se está divorciando, el atractivo suele radicar menos en el dinero y más en lo que elimina de la ecuación: no hay extraños entrando en una casa donde uno de los cónyuges aún vive, no hay discusiones sobre qué contratista contratar, no hay que esperar el préstamo del comprador y se obtiene una cifra clara para dividir a partes iguales.

Seremos honestos sobre la otra cara de la moneda, porque así es como trabajamos. Si su casa está en buen estado, tiene un patrimonio considerable y ambos pueden cooperar el tiempo suficiente para una venta normal, publicarla en el mercado generalmente generará más ganancias antes de comisiones. Una oferta en efectivo no es la solución ideal para todas las parejas. Suele ser la mejor opción cuando se necesita rapidez, privacidad, reparaciones que ninguno de los dos quiere pagar o cuando lo más valioso que se puede comprar ahora mismo es una ruptura definitiva. Si desea comprender primero el funcionamiento, nuestra guía sobre cómo funcionan los compradores de viviendas en efectivo en California explica todo el proceso sin rodeos.

La parte sobre las ganancias de capital que la gente olvida

Planificar la venta de una vivienda en torno al divorcio puede tener consecuencias fiscales importantes, y este es un aspecto que a menudo se pasa por alto. Según la exención federal por venta de vivienda (Sección 121 del Código de Rentas Internas), una pareja casada que presenta una declaración conjunta generalmente puede excluir hasta $500,000 de ganancias de capital por la venta de su residencia principal, la cual han poseído y habitado durante al menos dos de los últimos cinco años. Una vez divorciados y presentando la declaración por separado, dicha exención se reduce a $250,000 por persona.

Para la mayoría de las viviendas en California con una plusvalía significativa, esa diferencia es importante. Vender mientras aún se puede presentar la declaración conjunta puede proteger una mayor parte de la ganancia, pero la decisión correcta depende completamente de sus cifras, su base imponible y su cronograma. Esta no es una decisión que deba tomarse basándose en una publicación de blog. Consulte con un contador público certificado o un asesor fiscal antes de fijar la fecha de cierre y pida la opinión de su abogado de derecho familiar sobre cómo se dividirán las ganancias.

Cómo lograrlo sin convertirlo en otra pelea.

Las parejas que gestionan bien la casa durante un divorcio suelen hacer las mismas cosas. Ninguna de ellas es complicada, pero el conflicto surge precisamente al omitirlas.

1. Obtenga primero una valoración neutral. Antes de discutir sobre el precio, pónganse de acuerdo sobre el valor real de la vivienda. Una tasación imparcial o una oferta en efectivo por escrito les dará a ambos una cifra real con la que trabajar, en lugar de dos estimaciones diferentes.
2. Decide el método antes que los detalles. Pónganse de acuerdo sobre cuál de las cuatro opciones van a tomar (vender, comprar, aplazar o ser copropietarios) antes de entrar en detalles. La mayoría de las discusiones surgen porque dos personas, en secreto, buscan resultados diferentes.
3. Formalice el acuerdo por escrito, a través de sus abogados. Debido a las órdenes de restricción automáticas, la venta requiere el consentimiento por escrito de ambos cónyuges. Tramiten el trámite a través de sus abogados de derecho familiar para que los términos y la división queden documentados y sean legalmente vinculantes.
4. Adapta la ruta a tu cronología real. Si necesitas cerrar el trato de forma definitiva para una fecha determinada, una venta al contado que se concrete en pocos días podría ser más rentable que intentar obtener el último porcentaje en el mercado abierto. Si tienes tiempo y colaboración, poner la propiedad a la venta podría generar más ganancias. Sean honestos entre ustedes sobre cuál es su situación real.

El tema recurrente en los cuatro casos es el siguiente: pónganse de acuerdo en el número de casas, en el método, anótenlo y elijan el cronograma que mejor se adapte a sus vidas. Si hacen esto, la casa dejará de ser el motivo principal del divorcio.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi cónyuge impedirme vender la casa?

Durante un divorcio, efectivamente sí. Las órdenes de restricción automáticas contempladas en la sección 2040 del Código de Familia impiden que cualquiera de los cónyuges venda los bienes gananciales sin el consentimiento por escrito del otro o una orden judicial. Si su cónyuge no está de acuerdo, deberá solicitar al tribunal que autorice la venta.

¿Tenemos que firmar los dos para poder vender?

En casi todos los casos, sí. Incluso si solo uno de los cónyuges figura en el título de propiedad, el otro generalmente tiene un interés en los bienes gananciales, y un comprador legítimo o una compañía de títulos exigirá la firma de ambos cónyuges o una orden judicial que autorice la venta.

¿Qué ocurre si solo uno de nosotros figura en la hipoteca o en la escritura?

El hecho de que su nombre sea el único en el préstamo o la escritura no convierte automáticamente la vivienda en su propiedad privativa. Si se adquirió durante el matrimonio o si la hipoteca se pagó con ingresos gananciales, es probable que su cónyuge tenga algún interés en la propiedad. Consulte con un abogado para confirmar la clasificación de la propiedad antes de tomar cualquier medida.

¿Podemos vender la propiedad antes de que el divorcio sea definitivo?

Sí, y muchas parejas lo hacen. Siempre que ambos cónyuges estén de acuerdo por escrito (o un tribunal lo ordene), pueden vender durante el proceso de divorcio. Vender antes de que el divorcio sea definitivo también puede ayudar a obtener una mayor exención de impuestos sobre las ganancias de capital, pero es recomendable consultar con un contador público certificado (CPA) para confirmar el momento adecuado para la declaración de impuestos.

¿Quién se queda con el dinero de la venta?

Una vez pagada la hipoteca y los gastos de venta, el patrimonio restante se suele dividir según la proporción que le corresponde a cada cónyuge en la comunidad conyugal, que a menudo, aunque no siempre, es del 50/50. La forma de repartirlo forma parte del acuerdo de divorcio, por lo que los fondos generalmente se retienen o se dividen según los términos que negocien sus abogados.

¿Podemos venderle la propiedad a un comprador que pague al contado durante un divorcio?

Sí. Una venta al contado suele ser atractiva precisamente porque es rápida, privada y permite obtener una cantidad clara para dividir sin necesidad de reparaciones ni visitas. Se aplica la misma regla: ambos cónyuges deben dar su consentimiento por escrito o un tribunal debe autorizarla. Un comprador serio que acepte una venta al contado insistirá en ello.

Háblalo con alguien que sea sincero contigo.

Si está intentando vender una casa durante un divorcio en California y busca rapidez, privacidad y una separación sin complicaciones, podemos ofrecerle una oferta en efectivo sin compromiso y cerrar la venta según su conveniencia, con la firma de ambos cónyuges tal como lo exige la ley. Y si poner la propiedad a la venta es realmente la mejor opción para su situación, también se lo haremos saber. Solicite su oferta en efectivo gratuita aquí o lea cómo funciona el proceso de venta en efectivo antes de decidir.

Por Damon Lines, Ventaja del Vendedor

Este artículo contiene información general sobre bienes raíces en California, y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las leyes sobre bienes gananciales, órdenes de restricción y normas tributarias varían según cada caso, y las leyes cambian. Consulte con un abogado especializado en derecho familiar de California y un asesor fiscal antes de tomar decisiones sobre la venta de una vivienda durante un divorcio.