Vender un dúplex al contado en California cuando todavía vive alguien allí.

Se suponía que ser propietario de una pequeña vivienda de alquiler sería más sencillo. Pero un domingo por la noche se estropea el calentador de agua. Un inquilino se atrasa en los pagos. La renovación del seguro llega con un precio más alto que el año pasado, y el alquiler deja de sentirse como un ingreso. Querer salir de esa situación no te convierte en un mal propietario. Normalmente significa que el trabajo se ha vuelto más complicado de lo que esperabas.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar del sur de California. Compramos casas directamente y también tenemos licencia para publicarlas. Vender un dúplex es diferente a vender una casa, principalmente porque implica dos viviendas, y California tiene normas estrictas para ambos casos, incluso cuando se trabaja con un comprador de vivienda que paga en efectivo.

Si una venta tradicional le reportaría mayores ganancias, se lo haremos saber. La siguiente información es general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas de Los Ángeles no son las mismas que las de Riverside, por lo que un abogado inmobiliario de California y un contador público certificado (CPA) son las personas indicadas para analizar su situación particular.

Por qué un dúplex no se vende como una casa.

Un anuncio de venta de una casa vende un lugar para vivir. Un anuncio de venta de un dúplex vende un lugar para vivir y un pequeño negocio al mismo tiempo, y los compradores ponen precio a ambos.

Eso divide al grupo de compradores. Los inversores se fijan en el alquiler, el estado del inmueble y la rentabilidad potencial de las unidades. Los compradores que buscan vivir en una de las unidades consideran la posibilidad de residir en una y alquilar la otra. En la mayoría de los casos, los edificios de dos a cuatro unidades aún pueden optar a préstamos hipotecarios convencionales, por lo que este segundo grupo es real. La mayoría prefiere que una unidad esté vacía el día de la mudanza.

El estado de la vivienda también cobra mayor importancia aquí. Un dúplex tiene casi todo duplicado: dos cocinas, dos calentadores de agua y, a menudo, un mismo techo viejo que cubre ambas. Ese desgaste no se debe a negligencia por su parte. Es lo que sucede cuando el alquiler cubre la hipoteca y deja poco margen para un techo nuevo.

El papeleo también se duplica. Dos contratos de arrendamiento implican dos avisos, dos registros y dos calendarios que cumplir antes de que alguien pueda visitar la propiedad. Las normas que rigen cada contrato dependen de algo que quizás no hayas revisado en años.

Las normas se aplican al edificio, no al propietario.

Los propietarios de dúplex se ven atrapados aquí más que en ningún otro lugar, porque una casa alquilada y un dúplex alquilado a menudo se rigen por leyes diferentes en la misma calle.

En la ciudad de Los Ángeles, la Ordenanza de Estabilización de Alquileres generalmente cubre las propiedades de alquiler construidas antes o el 1 de octubre de 1978. El Departamento de Vivienda incluye los dúplex como tipos de propiedad cubiertos , mientras que una vivienda unifamiliar aislada en su parcela generalmente no está cubierta. Los edificios cubiertos tienen límites en los aumentos de alquiler, requieren una razón legal para finalizar un contrato de arrendamiento y ofrecen pagos de reubicación en algunos casos sin culpa, es decir, cuando el inquilino no cometió ninguna falta. Si su edificio es más nuevo, la Ordenanza de Causa Justificada de la ciudad aún podría aplicarse.

En todo el estado, la Ley de Protección del Inquilino otorga protección por causa justificada una vez que el inquilino ha vivido en la vivienda aproximadamente un año. Causa justificada se refiere a un motivo contemplado en la ley, como el impago del alquiler o la mudanza del propietario. La decisión de vender la propiedad no figura en dicha lista, y la venta por sí sola no pone fin al contrato de arrendamiento.

Existe una exención para propietarios como usted. Según la ley estatal , un dúplex donde el propietario reside en una de las unidades como vivienda principal puede quedar fuera de las normas estatales. La exención depende de que usted siga ocupando la vivienda, por lo que puede finalizar cuando se mude. Además, pueden aplicarse ordenanzas locales. Antes de confiar en la exención, consulte con un abogado para que la confirme por escrito.

Una vez que se conocen las normas que rigen el edificio, la siguiente pregunta es cómo mostrarlo sin hacer la vida imposible a las personas que se encuentran dentro.

Cómo mostrar la propiedad sin cansar a los inquilinos.

Sus inquilinos no solicitaron esta venta. Tratarlos con respeto es lo correcto y, además, protege la venta. Un inquilino frustrado puede hacer que sea prácticamente imposible mostrar una propiedad.

California establece un estándar mínimo. El Código Civil de 1954 considera que 24 horas es un plazo razonable para notificar la entrada a una vivienda ocupada con el fin de mostrarla. La notificación se envía a cada vivienda por separado, por lo que en el caso de un dúplex se requieren dos notificaciones cada vez. La entrada debe realizarse dentro del horario comercial habitual, a menos que el inquilino acuerde lo contrario, y estas normas se aplican también al vender una propiedad en California en su estado actual.

La ley también incluye un atajo que conviene conocer. Una vez que le notifique por escrito al inquilino que la propiedad está en venta, puede usar un aviso verbal con 24 horas de anticipación para las visitas durante los siguientes 120 días. Esos 120 días no son un período de espera, como suele interpretarse erróneamente. Es el plazo durante el cual su notificación escrita sigue siendo válida.

Las normas de notificación rigen los meses previos al cierre. Un conjunto de normas aparte rige lo que realmente cambia de manos el día del cierre.

Qué se transfiere al comprador y qué no.

Los contratos de arrendamiento están ligados al edificio. El comprador toma el relevo y hereda el importe del alquiler, la fecha de finalización y el resto de las condiciones. Nuestra guía para la venta de una propiedad alquilada explica este traspaso con mayor detalle.

Los depósitos de seguridad también se transfieren. El dinero del depósito pertenece al inquilino, por lo que al momento del cierre, se transfiere al nuevo propietario o se le devuelve al inquilino. En cualquier caso, queda registrado por escrito. Los propietarios que gastaron un depósito hace años en una reparación se enteran de esto en el peor momento posible, así que revise sus registros con anticipación y tenga mucho cuidado con las estafas y los engaños de quienes compran al contado.

Espere que se le solicite a cada inquilino un certificado de conformidad. Se trata de un formulario breve que el inquilino firma para confirmar el alquiler, el depósito, las fechas del contrato y cualquier acuerdo complementario. Los compradores lo utilizan para verificar que la documentación coincide con el contrato de arrendamiento. Dé a los inquilinos una semana para firmar, no un día.

El alquiler se prorratea al momento del cierre, junto con los impuestos a la propiedad, lo que significa que se divide entre usted y el comprador según la fecha. Si un inquilino pagó el último mes por adelantado, ese dinero se transfiere al comprador al finalizar el contrato de arrendamiento.

Eso cubre la propiedad. La otra transferencia que vale la pena planificar ocurre en su declaración de impuestos, especialmente si está tratando de vender una casa que ya está en el mercado en California.

La factura de impuestos que la mayoría de los propietarios de dúplex olvidan

Esta parte suele pillar desprevenidos a quienes llevan un buen registro de datos, y es más fácil afrontarla meses antes de una venta que en abril.

Cada año que alquilaste la unidad, podías deducir la depreciación, que es un gasto anual por el desgaste del edificio. Al venderla, el IRS recupera ese beneficio mediante la recuperación de la depreciación. Las directrices del IRS establecen una tasa máxima del 25 % sobre esa parte de la ganancia. La ganancia que supere el monto de la recuperación se grava con las tasas de ganancias de capital a largo plazo.

La trampa reside en la redacción. La recuperación se aplica a la depreciación que podrías haber reclamado, no solo a la que reclamaste. Los propietarios que nunca aprovecharon la deducción aún deben pagarla. California también grava la ganancia, por lo que ambos temas deben tratarse en la misma conversación con un contador público certificado.

Hay otras dos opciones que conviene consultar con el contador. Un intercambio 1031 permite reinvertir las ganancias en otra propiedad y aplazar el pago de impuestos, aunque los plazos son cortos e implacables. Además, si usted residía en una de las unidades, parte de la ganancia podría considerarse como la venta de su vivienda en lugar de una inversión, lo cual requiere un cálculo aparte.

Conocer la situación fiscal cambia la forma de comparar las opciones que se presentan a continuación, así que haga los cálculos antes de elegir una.

Tus opciones reales, comparadas con honestidad.

Para la mayoría de los propietarios de pequeños edificios de apartamentos, existen cuatro opciones viables, y la mejor depende de su cronograma, el estado del edificio y la capacidad de gestión que aún pueda tener, así como de si se inclina por una venta tradicional o por la opción de compra de viviendas al contado en Los Ángeles.

Consérvelo. Si las unidades están ocupadas y la hipoteca es manejable, mantenerlo no le cuesta nada más que la administración. Un administrador de propiedades se encarga de la mayor parte de ese trabajo y se queda con una parte del alquiler. Este es el modelo a seguir para comparar las demás opciones.

Véndela alquilada en el mercado libre. Los inversores compran edificios ocupados constantemente, porque el alquiler comienza desde el primer día. Sigues cobrando el alquiler hasta el cierre. Calcula entre 90 y 120 días en el mercado, más otros 30 a 60 días para el cierre. Añade la comisión del agente, las visitas coordinadas entre dos inquilinos y las solicitudes de reparación después de la inspección, además de los desafíos habituales de vender una casa tal como está.

Espere a que haya una unidad disponible y luego publíquela. Una unidad vacía amplía su grupo de compradores potenciales, incluyendo a quienes la habitarán y que suelen pagar más que un inversor. Esperar implica mantener una unidad vacía, y apresurar a un inquilino para que se vaya puede acarrear problemas legales para los propietarios.

Vender tal cual está a un comprador directo. Esto significa que el edificio se vende en su estado actual, sin que usted tenga que realizar reparaciones ni limpieza. No hay periodo de publicación, ni puesta en escena, ni comisión. La oferta es inferior a la que podría obtener una venta minorista de una propiedad reformada, ya que el comprador asume las reparaciones y el riesgo. Lo que importa es el beneficio neto, y la diferencia entre ambas cifras suele ser menor de lo que los propietarios esperan una vez que se deducen las reparaciones, la comisión y los meses de gastos de mantenimiento del precio de venta cuando se trabaja con una empresa local de compra de viviendas al contado.

Si esa última opción te parece la adecuada y te gusta la idea de vender tu casa al contado en tan solo 7 días , merece la pena repasar los detalles.

Cómo trabajan los compradores de efectivo de California con las unidades involucradas

Vender con nosotros comienza con una conversación sobre el edificio, los inquilinos y sus necesidades. Un miembro de nuestro equipo visitará la propiedad, incluyendo ambas unidades donde el acceso lo permita. Una vez que la hayamos visto en persona, podría recibir una oferta en efectivo sin compromiso en un día, con todas las ventajas habituales de vender a un inversor en efectivo . La oferta refleja el estado del inmueble, la ubicación y la situación actual del mercado inmobiliario del sur de California, que puede consultar en nuestro análisis del mercado inmobiliario del sur de California.

El proceso se adapta a tus necesidades. Tú eliges la fecha de cierre, que puede ser tan pronto como en 7 a 14 días. También puede ser dentro de varios meses si necesitas coordinar con tu contrato de arrendamiento, tu propia mudanza o incluso vender tu propiedad en California después de mudarte . No te presionaremos para que abandones el edificio.

El depósito en garantía gestiona el dinero. Se trata de un tercero neutral que actúa como intermediario entre usted y el comprador, reteniendo los documentos y los fondos hasta que se cumplan todas las condiciones. El dinero de la compra se transfiere directamente al depósito en garantía, no a usted. A partir de ahí, el depósito en garantía liquida su hipoteca y cualquier gravamen, es decir, cualquier reclamación legal registrada contra la propiedad, como impuestos impagados o la factura de un contratista. El resto se le envía a usted. Nunca tendrá que transferir dinero usted mismo cuando venda a un comprador de vivienda en efectivo de buena reputación en el sur de California.

No cobramos comisión y cubrimos los gastos gubernamentales, de transferencia, de registro, de depósito en garantía y el seguro de título. Usted sigue siendo responsable del pago de su hipoteca, de cualquier gravamen registrado y de los impuestos prediales impagos, al igual que con cualquiera de las principales empresas de compra de viviendas en Los Ángeles.

A veces es necesario disponer del dinero antes del día del cierre. Si este es su caso, pregunte por nuestro adelanto de efectivo. En una compra al contado, puede recibir hasta $20,000 de lo que ya se le debe por adelantado para ayudarle a comenzar una nueva etapa. Este monto se deduce de sus ganancias al momento del cierre. No es un préstamo y no tiene costo alguno.

La mayoría de las preguntas que recibimos de los propietarios de dúplex terminan en los mismos pocos lugares.

Preguntas que hacen los propietarios de dúplex

¿Puedo vender si solo una unidad está alquilada? Sí. Un dúplex parcialmente ocupado se vende con frecuencia. La parte alquilada se rige por las normas para inquilinos mencionadas anteriormente, mientras que la parte vacía no.

¿Debo avisar a mis inquilinos que estoy vendiendo? Es obligatorio dar un aviso previo antes de que alguien entre a ver la vivienda. Además de lo legal, avisar con antelación es mejor que dejar que se enteren cuando llegue un desconocido con un portapapeles. Los inquilinos que se sienten respetados cooperan.

¿Debo pagar impuestos si nunca reclamé la depreciación? Probablemente. La recuperación se basa en la depreciación que tenías disponible, independientemente de si la reclamaste o no. Un contador público certificado puede explicarte cómo se refleja esto en tu declaración.

¿Pueden comprar mi dúplex con inquilinos aún viviendo allí? Nuestras compras se basan en el contrato de arrendamiento, no en la suplantación, por lo que el plazo depende de la situación de sus inquilinos. Ese es el primer punto que debemos analizar, y la respuesta es un sí o un no rotundo, no una negociación.

Hablen de ello antes de decidir nada.

No necesitas tener toda tu documentación perfectamente organizada ni haber tomado una decisión definitiva para empezar a hablar sobre la venta de tu dúplex. Muchos propietarios nos contactan mientras aún están evaluando si vender es la decisión correcta. Estamos aquí para guiarte en cada paso de esa conversación.

Si la venta al contado resulta ser la mejor opción, le explicaremos las cifras con claridad. Y si poner su dúplex a la venta le reportaría más dinero, también se lo diremos abiertamente y con gusto le explicaremos cómo lograrlo.

Hable con nuestro equipo local sobre su dúplex →