La “forma normal” de vender una casa

Quiere poner su casa en el mercado, lo que significa que tendrá que mantenerla en condiciones de “exposición” y preparada para cada visita. Al entrevistar a los agentes inmobiliarios, usted sabe que la mayoría de las ventas de FSBO (personas que intentan vender la casa ellos mismos) fracasan o se venden por mucho menos que si contratan a un agente inmobiliario y pagan la comisión del 6%.

También sabe que a los compradores se les realizarán al menos dos inspecciones de la vivienda (Seguridad y Funcionalidad, y Organismos Destructores de la Madera). También sabe que, dependiendo de la antigüedad de la casa o del tipo de hipoteca que desee el comprador, puede haber incluso más de dos inspecciones (radón, pintura con plomo, etc.) La compañía de seguros del comprador o el prestamista hipotecario también pueden requerir una inspección de mitigación de viento para verificar que la casa sea estructuralmente lo suficientemente sólida y resista vientos fuertes.

Usted y su agente de bienes raíces discuten la idea de vender la propiedad "tal cual" porque asume que eso probablemente significa que no habrá inspecciones, pero incluso si el comprador quiere pagar las inspecciones, usted no tiene que hacer ninguna reparación.

Desafortunadamente, no es así como funcionan los contratos "tal cual". Profundicemos en eso para asegurarnos de que usted, el vendedor, sepa lo que probablemente sucederá y las molestias que puede causar si no quiere hacerlo. vende tu casa rápido por dinero en efectivo en Los Ángeles.

El problema de los contratos regulares "tal cual"

Hay varios problemas para poner su casa en el mercado abierto en condiciones "tal cual". Algunos compradores:

  • Supongamos que eso significa que el vendedor sabe que hay un problema grave y no quiere solucionarlo, por lo que no quiere ver la casa. Esto reduce las posibilidades de recibir una oferta de compradores que de otro modo estarían listos, dispuestos y capaces.
  • Sepa que su prestamista no prestará sobre una casa "tal cual", por lo que tampoco quiere verla.

Otros problemas para el vendedor incluyen el hecho de que existen varios contratos regulares diferentes "tal cual", por lo que hasta que usted, el vendedor, reciba una oferta, no sabrá cuáles son las condiciones reales. Recuerde, el comprador y su agente deciden qué contrato utilizar, no el vendedor.

Algunos contratos regulares "tal cual" permiten al comprador rescindir el contrato por cualquier motivo que elija. Digamos que el comprador simplemente siente arrepentimiento. Si le dicen al vendedor que han cambiado de opinión, se exponen a una disputa sobre el depósito de buena fe. Si utilizan la cláusula de “renuncia” en el contrato, puede darles el derecho legal de rescindir el contrato por cualquier motivo. Por ejemplo, “no les gusta el color de la puerta de entrada” o “acaban de notar que los interruptores de la luz muestran su edad”. Los contratos regulares "tal cual" protegen al comprador y, en algunos casos, por cualquier motivo.

Los contratos regulares "tal cual" no protegen al vendedor de realizar reparaciones. Para mantener el contrato vigente, el vendedor puede pagar las reparaciones o renegociar el precio de venta, aunque pensara que "tal cual" significaba precisamente eso.

El problema con otros contratos

La mayoría de los contratos requieren que el vendedor transfiera la propiedad en condiciones seguras y funcionales. También establecerá un límite financiero en cuanto a cuánto el vendedor estará obligado a gastar en reparaciones y reemplazos después de las inspecciones. Esa cantidad es negociable, por supuesto, pero los agentes del comprador y del vendedor dirán cuál es “la cantidad normal”.

Algunos compradores ven esa cláusula de responsabilidad del vendedor como “su dinero” que aún no han recuperado. Por lo tanto, quieren que el inspector encuentre problemas. Un comprador astuto puede entonces hacer una de dos cosas:

  • Exigir al vendedor que realice el trabajo utilizando contratistas debidamente calificados y autorizados. Los contratos no suelen permitir que el vendedor realice él mismo reparaciones sencillas. Todas y cada una de las reparaciones deben ser realizadas por un contratista aprobado por el precio que cobren por las piezas y la mano de obra.

El comprador tendrá entonces derecho, según el contrato, a que se inspeccionen las reparaciones. Cualquier defecto encontrado supondrá que el vendedor tendrá que pagar para que se vuelva a realizar. Si el vendedor no está de acuerdo en que la reparación es defectuosa, se llamará a otro inspector para que pague tanto por el vendedor como por el comprador.

  • El comprador puede simplemente aceptar que no es necesario realizar las reparaciones a cambio de que el vendedor entregue el dinero de la reparación al cierre para que el comprador pueda hacer las reparaciones él mismo. Esto, por supuesto, reduce la cantidad de dinero que recibe el vendedor al momento del cierre.

Un problema derivado de esta renegociación posterior al contrato es que el vendedor o el comprador se enoja y todo el trato fracasa. Esto hace que el vendedor tenga que empezar a comercializar su casa de nuevo.

Un problema añadido

La mayoría de los estados exigen que el vendedor complete una declaración de “Divulgación del vendedor” para ayudar a los compradores potenciales a comprender lo suficiente sobre la vivienda antes de hacer una oferta. Si un contrato anterior fracasó debido a una discusión sobre las reparaciones posteriores a una inspección, el vendedor ahora debe actualizar la Divulgación del vendedor para indicar que la inspección anterior descubrió problemas funcionales o de seguridad que no han sido reparados. Esto probablemente daría lugar a que se reduzca el precio de cotización de la casa o que el vendedor pague las reparaciones antes de que la casa vuelva a estar en el mercado.

Todo esto lleva tiempo y puede hacer que el vendedor tenga que reconsiderar sus planes para después de vender su casa porque la casa aún no está vendida.

¿Qué pasa con la inspección?

La mayoría de los vendedores asumen que deben permitir que el comprador realice inspecciones independientemente del tipo de contrato, y que el comprador mostrará buena fe durante todo el proceso. Muchos lo hacen, pero algunos utilizan las inspecciones como una forma de renegociar el precio del contrato, como se mencionó anteriormente.

Los inspectores están ahí para comprobar la seguridad y el funcionamiento. ¿Está todo seguro? La plomería, la electricidad, el tanque de agua caliente, el aire acondicionado/calefacción, la puerta del garaje, problemas estructurales, etc. ¿Está todo funcionando según los estándares de la industria? El techo, puertas, ventanas, todos los electrodomésticos, electricidad, termotanque, aire acondicionado/horno, etc.

Una inspección exhaustiva puede tardar un par de horas. Muchos compradores asisten a las inspecciones para poder hablar con el inspector. El inspector trabaja para el comprador, por lo que puede pecar de complacer al comprador si algo es marginal, por ejemplo.

La inspección de organismos destructores de la madera (WDO) también se llama inspección de termitas. No tener una infestación de termitas no significa que el dinero reservado esté seguro. Puede haber daños por termitas antiguas o daños por podredumbre seca o húmeda. Esto debe corregirse según el contrato.

Si una propiedad es más antigua, es posible que alguien haya usado pintura a base de plomo que, con el paso de los años, ha sido pintada. Un comprador puede optar por someterse a una inspección de pintura con plomo. Esto puede causar innumerables molestias.

Los vendedores deben verificar si los inspectores deben tener licencia para inspeccionar en su estado o condado o si el comprador puede traer, digamos, a un pariente que también sea contratista, o un contratista amigo de alguien que el comprador sabe que puede hacer el trabajo. inspecciones. Los amigos y familiares del comprador nunca están del lado del vendedor.

Una mejor manera

Vender una casa puede ser una molestia, puede provocar noches de insomnio y, por supuesto, la venta no termina hasta que termina. Los contratos existen para proteger tanto al vendedor como al comprador, pero pueden parecer contratos diferentes, o cláusulas específicas dentro de un contrato, que favorecen al comprador.

La mayoría de los vendedores quieren vender su propiedad de forma rápida, sencilla, por la cantidad adecuada de dinero y sin todas las molestias posteriores al contrato en las que la mayoría de la gente nunca piensa hasta que aparecen esas molestias. Y ahí es donde entramos nosotros.

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