Cómo vender una casa con una ampliación no autorizada en California

Muchas casas en el sur de California tienen un garaje convertido, un patio cerrado o una construcción auxiliar en el patio trasero que nunca obtuvo el permiso de construcción. A veces, el propietario actual la construyó, pero con mayor frecuencia venía con la casa y nadie dijo nada hasta que un tasador solicitó documentación que no existía.

Enterarse de esto resulta peor de lo que suele ser. Las obras sin permisos son comunes aquí, se pueden denunciar y la casa aún se puede vender. Lo que cambia es quién puede comprarla y cuánto tiempo tarda la venta, no si la venta es posible o no.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en California que compra casas directamente en los condados de Los Ángeles , Orange, Riverside, San Bernardino y San Diego. Los permisos son un asunto local, por lo que la respuesta en Riverside suele ser muy diferente a la de Long Beach. Cada ciudad tiene su propio departamento de construcción y decide qué tan estricto es con las obras antiguas.

Existen dos caminos posibles para resolver esta situación. Puedes legalizar la obra antes de venderla o venderla tal como está. Si legalizar primero te reportaría mayores ganancias, te lo haremos saber.

Lo que la ciudad considera realmente como algo no permitido

Las obras sin permiso implican que la ciudad nunca las aprobó ni las inspeccionó, por lo que no existe una autorización final en el archivo del departamento de construcción para esa dirección. La obra puede estar bien construida y ser perfectamente segura, pero sin esa autorización, la ciudad ignora el espacio.

Una vivienda accesoria (VUA) es una segunda casa independiente ubicada en el mismo terreno que la casa principal, con su propia cocina, baño y dormitorio. Una vivienda accesoria junior (VUA) es una versión más pequeña, generalmente de 500 pies cuadrados o menos, que se puede añadir a la casa principal. Una ampliación de habitación es diferente, ya que expande la casa principal en lugar de crear una vivienda independiente.

Esa distinción es importante, porque la ley estatal que se trata a continuación se aplica a las ADU y JADU, y no a un dormitorio añadido a la casa principal.

Un permiso solicitado pero nunca finalizado es un problema distinto a no tener permiso alguno. La ciudad ya sabe que se realizaron las obras y está a la espera de una inspección que nunca llegó. Estos casos suelen resolverse con mayor facilidad.

Esta región terminó con tanta abundancia de viviendas por razones fáciles de comprender. Gran parte del parque inmobiliario se construyó entre las décadas de 1950 y 1970. Los alquileres subieron, las familias crecieron y la concesión de permisos se ralentizó. Un garaje se convirtió en dormitorio un sábado cualquiera, y así transcurrieron cuarenta años.

Debes revelarlo de cualquier manera, incluso si vendes tal cual está.

Vender "tal cual" significa vender la propiedad en su estado actual, sin realizar reparaciones antes del cierre. No significa vender sin informar al comprador de lo que se sabe.

En California, la mayoría de los vendedores de viviendas deben completar una Declaración de Divulgación de Transferencia, el formulario estándar establecido por la Sección 1102 del Código Civil y las secciones que la siguen. Dos líneas separadas en dicho formulario preguntan sobre ampliaciones, cambios estructurales y reparaciones realizadas sin los permisos necesarios, así como sobre trabajos que no cumplen con los códigos de construcción. Se pregunta por separado porque un problema con los permisos y un problema con los códigos son cosas distintas.

Vender el bien tal cual está no elimina esta obligación. La Legislatura incluyó directamente en ese mismo artículo que no se puede renunciar a la declaración de divulgación de transferencia en una venta tal cual está.

El estándar es lo que usted sabe. Debe declarar el trabajo del que tiene conocimiento y no se espera que informe sobre lo que realmente desconocía. Si heredó la casa o la compró con la ampliación ya construida, indíquelo claramente en el formulario.

Vale la pena consultar el historial de permisos de la propiedad en el departamento de construcción de su ciudad o condado, ya que el archivo le mostrará lo que encontrará el tasador del comprador. Los propietarios que se enfrentan a una combinación más amplia de infracciones y problemas de cumplimiento, no solo permisos, encontrarán más información en nuestra guía para vender una casa con infracciones del código.

Una vez que sepas qué consta en los registros, la siguiente pregunta es si el estado te permitirá corregirlo.

La ley que permitió la reapertura de las antiguas viviendas prefabricadas en patios traseros.

California abrió un camino hacia la legalización de las unidades accesorias antiguas mediante la ley AB 2533, que entró en vigor el 1 de enero de 2025. Según esta ley, una ciudad no puede denegar un permiso para legalizar una ADU o JADU construida antes del 1 de enero de 2020 simplemente porque la unidad incumpla las normas de construcción o no se ajuste a la ordenanza local sobre ADU.

Las protecciones son específicas. Las ciudades deben publicar una lista de verificación de las condiciones que hacen que un edificio no cumpla con los estándares. Antes de presentar la solicitud, puede contratar a un contratista autorizado para una inspección confidencial del código realizada por un tercero, para que pueda evaluar el alcance del proyecto en privado. En la mayoría de los casos, la ciudad no puede cobrar tasas de impacto ni cargos por conexión de servicios públicos. Cuando un inspector encuentra problemas de salud y seguridad, la ciudad está obligada a aprobar los permisos necesarios para corregirlos, en lugar de penalizarlo por la existencia de la vivienda.

Los límites son igualmente específicos. Una ciudad puede denegar el permiso si es necesario corregir la infracción para cumplir con los estándares estatales de vivienda deficiente, y la ley no se aplica a un edificio que ya se considere deficiente. Cubre unidades accesorias, no ampliaciones de habitaciones en la vivienda principal. Las propiedades en zonas costeras y propiedades históricas requieren aprobaciones adicionales.

Los detalles actuales, incluidos los números de sección, se encuentran en el Manual de Viviendas Accesorias (ADU) del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD), el cual actualiza según los cambios en la ley. La sección del Código Gubernamental que contiene estas protecciones fue renumerada en marzo de 2024, por lo que los artículos antiguos que citan la numeración anterior hacen referencia a una sección que ya no está disponible.

La legalización resuelve el problema de los permisos. Sin embargo, no resuelve por sí sola qué hará un prestamista con el espacio.

Qué efecto tiene en el préstamo de su comprador

La mayoría de los compradores necesitan financiación, y esta se basa en una tasación. Según las normas de tasación de Fannie Mae, un tasador que detecte una ampliación sin el permiso correspondiente debe emitir un dictamen sobre la calidad de la obra y su impacto en el valor de mercado de la propiedad.

Las unidades accesorias se gestionan de forma diferente. La superficie habitable de una unidad accesoria se registra en una línea aparte, en lugar de integrarse en la superficie construida de la vivienda principal. Una casa de 1,200 pies cuadrados con un garaje reconvertido de 400 pies cuadrados en la parte trasera no se valora como una vivienda de 1,600 pies cuadrados.

Incluso una vivienda que no esté permitida por la normativa urbanística puede optar a un préstamo convencional, aunque las condiciones son estrictas. La tasación debe demostrar que la propiedad es representativa del mercado, utilizando al menos dos ventas comparables con el mismo uso urbanístico no conforme, y el prestamista debe confirmar que la vivienda no pondrá en riesgo una futura reclamación al seguro.

Para cumplir con todos esos requisitos, se necesitan ventas comparables existentes y un prestamista dispuesto a gestionar el expediente. Muchos compradores y agentes de crédito prefieren no intentarlo. Ese es el verdadero costo de los espacios sin permiso: un grupo más reducido de compradores que pueden concretar la compra.

Vale la pena que usted mismo llame: pregunte a su compañía de seguros cómo se cubre la unidad bajo su póliza actual. Esa respuesta le afectará tanto a usted como a quien compre el vehículo en el futuro.

Legalícenlo primero o véndanlo tal como está.

Ambas opciones son válidas, y la correcta depende del inmueble y de lo que necesites obtener de la venta.

Legalizar la propiedad te proporciona una superficie oficial, un mayor número de compradores cualificados y una tasación que tiene en cuenta el espacio. Necesitarás planos, inspecciones y tiempo, y a veces los inspectores necesitan abrir las paredes para ver qué hay detrás. El coste refleja el alcance de la obra, por lo que la inspección es tan importante antes de comprometerte. Convierte una preocupación en una lista de tareas.

Vender tal cual está es una práctica común para quienes buscan rapidez. Un proceso de venta tradicional suele durar entre 45 y 90 días desde la publicación hasta el cierre, y legalizar primero implica que el plazo comienza a contar una vez finalizados los trámites del permiso. Vender tal cual está deja la decisión en manos de un comprador que se dedica a esto profesionalmente.

Una oferta en efectivo por una casa con espacio sin permiso suele ser inferior al precio de mercado, ya que el comprador se hace cargo de los trámites de permisos, las inspecciones y el riesgo de que la ciudad exija más de lo previsto. Lo que importa es el beneficio neto, después de las reparaciones, la comisión, los gastos de mantenimiento y los trámites de legalización. Los vendedores suelen sorprenderse de lo mucho que se reduce la diferencia una vez que todo se refleja en una sola cifra.

Legalizar la propiedad suele ser una buena opción cuando la construcción es anterior a 2020, parece estar en buen estado y la lista de requisitos municipales no la cumple. Venderla tal como está suele ser más conveniente cuando hay un caso pendiente, cuando se necesitan reparaciones estructurales o cuando el plazo está condicionado por algo ajeno a la vivienda.

Preguntas que recibimos de los propietarios de espacios no autorizados

La ciudad ya me envió una notificación. ¿Aún puedo vender? Sí. Usted declara la notificación y cualquier multa registrada se liquida al momento del cierre, en lugar de tener que pagarla por adelantado. Un gravamen es un reclamo legal registrado contra su propiedad por una deuda impaga, y los gravámenes se liquidan a través de un fideicomiso. El fideicomiso es un tercero neutral que retiene el dinero y la documentación hasta que se finaliza la venta. Su comprador envía los fondos de la compra, el fideicomiso liquida la hipoteca, los gravámenes registrados y los impuestos prediales impagos, y lo que queda le corresponde a usted. Nunca envía dinero de su propia cuenta.

¿Tengo que demolerlo? La demolición es una opción, pero no la predeterminada. Para las unidades accesorias construidas antes de 2020, la ley estatal ahora impulsa a las ciudades a otorgar permisos y realizar correcciones en lugar de retirarlas.

¿Se enterará el prestamista del comprador? Supongamos que sí. El tasador inspecciona la propiedad y el historial de permisos es de dominio público.

Alguien vive en una vivienda sin permiso. ¿Cambia eso las cosas? Cambia mucho. Las leyes de protección al inquilino de California se aplican independientemente del estado del permiso, y las normas sobre notificación, reubicación y causa justificada son estrictas. Consulte con un abogado antes de entregarle nada por escrito a un inquilino.

Si legalizo mi propiedad, ¿aumentarán mis impuestos? Es posible, ya que las mejoras permitidas pueden estar sujetas a impuestos. Consulte con la oficina de tasación de su condado y con un contador público certificado (CPA) para saber cómo se aplicaría esto a su propiedad, ya que no brindamos asesoría fiscal.

¿Cubre el seguro de título del comprador las obras no autorizadas? Generalmente no. El seguro de título cubre la propiedad y los derechos registrados sobre el inmueble, no si la construcción cumplió con las normas.

Hable con nosotros antes de gastar dinero en permisos.

Ser propietario de una casa con problemas de permisos genera un estrés silencioso. Permanece ahí durante años y luego vuelve a ser una preocupación constante la semana en que decides vender. Llevamos años comprando casas en todo el sur de California, muchas de ellas con garajes convertidos y construcciones anexas en el patio trasero sin ningún registro.

Compramos propiedades en cualquier estado y no cobramos comisión. Solo le haremos una oferta después de que un miembro de nuestro equipo visite su casa y la inspeccione personalmente. Una vez que hayamos revisado todo, podría recibir una oferta en efectivo sin compromiso en 24 horas, incluso si solo desea una cifra para considerar y comparar. Si decide seguir adelante, usted elige la fecha de cierre. Algunos vendedores cierran la venta en tan solo 7 a 14 días, mientras que otros necesitan meses para encontrar un inquilino o su próximo hogar. No le presionaremos.

Si tiene problemas de liquidez antes de que se cierre la venta, pregunte por un adelanto. En compras al contado, podemos adelantarle hasta $20,000 de sus ganancias, que se aplicarán al monto que reciba al cierre. No es un préstamo ni un cargo adicional. Es para ayudarle a comenzar una nueva etapa.

Si un contratista autorizado le dice que legalizar la ampliación es sencillo y que le conviene hacerla primero, le recomendamos que la haga y que nos llame después si aún desea vender la propiedad. Sea cual sea su decisión, no debería tener que resolver el tema de los permisos por su cuenta.

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