¿Con qué rapidez te pagan realmente los compradores de viviendas que pagan al contado?

La mayoría de las personas que preguntan con qué rapidez pagan los compradores de vivienda al contado, en realidad hacen dos preguntas a la vez. Una es con qué rapidez se puede cerrar la venta. La otra es cuánto tarda el dinero en llegar a su cuenta bancaria después de firmar.

Somos Seller's Advantage, una agencia inmobiliaria familiar con licencia en el sur de California que lleva años comprando casas al contado en Los Ángeles y los condados aledaños. Al estar autorizados, respondemos ante un organismo regulador, y parte de ello implica brindarle información honesta sobre los límites de crédito bancario y el registro de la propiedad en el condado.

La segunda pregunta es dónde suele surgir la imprevisibilidad, y el lapso entre el viernes y el lunes puede determinar si se realiza el depósito a tiempo. Así que eso es lo que analizaremos, desde la firma hasta que el dinero llegue a su cuenta.

El día de cierre y el día de pago son dos momentos diferentes.

La mayoría de la gente se imagina el cierre de la operación como un trámite de una sola tarde. Firmas, entregas las llaves y luego alguien te entrega un cheque. Pero en California las cosas funcionan de manera diferente, y esa diferencia es la razón por la que tu dinero puede llegar al día siguiente de firmar.

En California, la venta se realiza a través de una compañía de fideicomiso en lugar de un abogado especializado en cierres. El fideicomiso es un tercero imparcial que retiene el dinero y los documentos hasta que se complete la venta. El comprador transfiere los fondos a la compañía de fideicomiso, esta liquida su hipoteca y cualquier gravamen, y el resto del dinero se le entrega al comprador.

Para el día de la firma, la mayor parte del trabajo ya está hecho. La compañía de custodia ha buscado gravámenes en el título de propiedad, ha solicitado las cifras de liquidación a su prestamista y, en una venta al contado, ha confirmado que el dinero del comprador está en la cuenta. Lo que queda es una breve secuencia:

1. Usted firma los documentos finales en la oficina de custodia o con un notario móvil en la mesa de su cocina.
2. El depósito en garantía confirma que los fondos del comprador están disponibles y que el expediente está completo.
3. La entidad depositaria presenta la escritura de cesión ante el registrador del condado.
4. El registrador confirma que la escritura ha sido registrada. Ese es el momento legal en que se transfiere la propiedad.
5. El servicio de depósito en garantía calcula el importe neto y libera los fondos.

Normalmente, la entidad de depósito en garantía espera la confirmación de la grabación antes de enviarle nada. Es una práctica habitual, no una señal de alerta. Algunos cierres finalizan a media mañana y el pago se efectúa esa misma tarde. Otros concluyen más tarde y los fondos se liberan al siguiente día hábil.

Por qué una transferencia bancaria suele ser más rápida que un cheque bancario por un día completo.

Cuando la entidad de depósito en garantía esté lista para pagarle, usted puede elegir: una transferencia bancaria directa a su cuenta o un cheque de caja que usted mismo deberá recoger y depositar. Aunque parezca una decisión insignificante, generalmente le tomará un día hábil completo.

Dos reglas lo deciden. La primera es la regla de fondos suficientes de California para las compañías de títulos y fideicomisos, Código de seguros 12413.1El dinero que llega electrónicamente puede retirarse el mismo día hábil. Un cheque de caja generalmente no se puede entregar hasta el día hábil siguiente a su depósito.

La segunda regla reside en su propio banco. Según las leyes federales Reglamento CCTu banco debe poner a tu disposición los primeros 6,725 dólares de un cheque de caja al siguiente día hábil, y puede retener el resto por más tiempo. En un pago del tamaño de una casa, eso significa que la mayor parte de tu dinero estará en espera.

Por lo general, una transferencia bancaria es la opción más sencilla. Es rastreable, normalmente se abona el mismo día de su emisión y no es necesario desplazarse para llevar un cheque de esa cantidad. Muchos vendedores prefieren tener algo físico que puedan ver y tocar, y no hay ningún problema con eso. Si prefieres un cheque, llama primero a tu banco y pregunta cuánto tiempo retienen los depósitos grandes. Es mucho más fácil hablar de esto una semana antes del cierre que después, en la ventanilla.

¿Qué es lo que realmente hace que el plazo para recibir tu pago sea más corto?

Casi nada de esto tiene que ver con la disposición del comprador para pagar. Todo se reduce a la hora en que se firma, a cómo gestiona el banco el dinero recibido y a si hay algún asunto pendiente en el expediente de propiedad.

• La hora en que firmas. Una firma por la mañana le da margen de maniobra a la entidad financiera, con tiempo suficiente para registrar la escritura y realizar la transferencia bancaria antes de la hora límite. Si firmas a las 4:00 p. m., probablemente tendrás que esperar hasta mañana. Nadie dejó nada pendiente, simplemente se acabó el día.
• Hora límite de su banco. Los cables se mueven a través de un sistema de la Reserva Federal llamado Fedwir aEl horario de atención al público, que es de lunes a viernes, no incluye los días festivos federales y deja de aceptar transferencias de clientes a las 7:00 p. m. (hora del este). Su banco suele establecer un horario límite anterior, generalmente a media tarde o al final de la tarde. Le conviene llamar para averiguar cuál es el horario de atención en su banco.
• El día de la semana. Los cierres de los viernes y el día anterior a un fin de semana largo son los que suelen prolongarse. Las oficinas de registro y los bancos cierran los sábados y domingos, por lo que una transferencia que no se procese el viernes queda pendiente hasta el lunes.
• Cifras de pago. La entidad depositaria no puede realizar el cálculo final hasta que todos los prestamistas y acreedores envíen el monto final a pagar. Cuando una entidad administradora de hipotecas o una línea de crédito con garantía hipotecaria tarda en responder, ese suele ser el motivo del retraso, y es un problema común.
• Registro del condado. La mayoría de los condados del sur de California ahora registran electrónicamente, lo cual ayuda mucho. Las escrituras enviadas temprano en el día tienen más probabilidades de ser confirmadas ese mismo día.

Cómo es un pago rápido y cómo es uno normal.

En un buen día laborable, cuando nadie espera a nadie, el día puede transcurrir así:

Muchos cierres se realizan un día después, y eso no significa que haya habido ningún problema. Si firma el jueves a las 3:30 p. m., la escritura podría registrarse el viernes por la mañana, con la transferencia bancaria al mediodía y el dinero llegando el viernes por la tarde o el lunes. Un gravamen antiguo o detalles de la transferencia que no coinciden del todo también pueden añadir un día de trámites. Esto último es una verificación de fraude, y protege su dinero, aunque parezca una molestia.

Si estás organizando una mudanza, un alquiler o una compra, date un día hábil de margen después de la fecha límite. No cuesta nada incluirlo y puede convertir un fin de semana de estar pendiente de tu aplicación bancaria en un fin de semana normal.

¿Cómo se compara esto con una venta que depende de una hipoteca?

En una compraventa financiada, el depósito en garantía depende de una parte más: el banco del comprador. Este prestamista debe desembolsar el préstamo antes de que se cierre la operación, y una solicitud de aprobación de última hora, una tasación baja o una aprobación fallida pueden retrasar el cierre y el pago días o semanas. Las compras financiadas estándar suelen tardar entre 30 y 45 días en cerrarse, mientras que para los compradores tradicionales el plazo promedio es de unos 43 días.

Nada de esto pretende ser una crítica a las ventas financiadas. La mayoría de las casas en California se venden de esa manera en una venta tradicional, y funciona perfectamente. Simplemente añade un paso que nadie en la negociación controla.

Con un comprador que paga en efectivo, el dinero ya está depositado en garantía antes del cierre, y no hay ninguna de las contingencias que se encuentran en un préstamo hipotecario tradicional que deban resolverse. Esto no garantiza el pago el mismo día, pero sí elimina la principal razón por la que los pagos se demoran. En un mercado competitivo, las ofertas en efectivo suelen ser las preferidas porque reducen el riesgo de financiación, pero generalmente son más bajas que en una venta tradicional.

Preguntas que vale la pena hacerle a cualquier comprador que pague en efectivo sobre el pago.

Tienes derecho a hacer preguntas directas sobre el dinero antes de firmar nada, y cualquier comprador con el que valga la pena trabajar espera que las hagas:

• ¿Financia usted la compra con su propio dinero o es usted una de las empresas legítimas de compra de viviendas al contado que utiliza una línea de crédito?
• ¿Esperas a que se registre la escritura antes de transferirme el dinero?
• ¿Qué compañía de depósito en garantía o de títulos de propiedad utilizas? ¿Puedo consultar su información por mi cuenta?
• ¿Quién paga los gastos de cierre y debe constar por escrito?
• ¿Sueles pedir que se renegociara el precio cerca del cierre de la operación?
• ¿Cómo calculaste el precio, incluyendo el valor de mercado, el valor después de la reparación y cualquier descuento por rapidez o conveniencia?

Un comprador que responde fácilmente a estas preguntas te está mostrando cómo opera. Muchos compradores que pagan en efectivo adquieren casas tal como están y pueden hacer una oferta inicial sin pedirte que hagas reparaciones ni siquiera que limpies primero. Eso puede ser útil, pero aun así debes preguntar si la cifra se basa en aproximadamente el 70% del valor actual, en un rango del 50% al 85% después de las reparaciones, o en una deducción por conveniencia del 10% al 20% según la regla del 70%. Una cifra menor aún puede ser una oferta justa en efectivo dependiendo del estado y el plazo, pero es útil comparar varias ofertas para que puedas juzgar si es una oferta justa. Un comprador que se vuelve evasivo cuando el tema gira en torno al dinero también te está mostrando algo, y vale la pena prestar atención a eso.

Cómo funciona el pago cuando vendes a favor del vendedor

Depositamos los fondos en la cuenta de garantía antes de la fecha de cierre y, por defecto, realizamos una transferencia bancaria. Le avisaremos en cuanto se efectúe el pago. Si la confirmación se realiza lo suficientemente temprano, normalmente recibirá el pago ese mismo día hábil. Si lo más probable es que reciba el pago a la mañana siguiente, preferimos informarle con antelación en lugar de que esté pendiente del teléfono.

Si la espera en sí es el problema, pregunte sobre un adelanto de sus ganancias. En algunos casos, se pueden adelantar hasta $20,000 antes del cierre, sin préstamo, sin comisión, solo su propio dinero llegando antes de la fecha de cierre. Puede ver cómo funciona el resto de la venta en nuestra página. Página del proceso de compra de una vivienda.

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto tiempo después del cierre recibo el pago? En muchos cierres de operaciones sin contratiempos, la cuenta de depósito en garantía transfiere los fondos el mismo día hábil en que se registra la escritura. Considérese un día hábil adicional por si acaso se produce algún retraso en el registro o en los trámites bancarios.

¿Qué pasa si todavía debo dinero de la casa? El depósito en garantía paga directamente a su prestamista con el producto de la venta y usted recibe el remanente. El plazo no cambia en absoluto, solo la cantidad que se deposita en su cuenta.

No deberías tener que adivinar cuándo te pagarán.

Nadie controla los días festivos ni la cola de trámites en la oficina del registrador del condado, y cualquier comprador que prometa algo en torno a esas fechas está prometiendo algo que no puede cumplir. Lo que sí controla un comprador es la antelación con la que realiza el depósito en garantía, la claridad con la que te explica el proceso y si establece expectativas que te permitan planificar tu vida.

Mereces saber no solo cuándo podrás cerrar la venta, sino también cuándo tendrás el dinero en tus manos. Haz esa pregunta cuanto antes, sea quien sea el comprador.

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