Cada año se compran y venden millones de viviendas donde el vendedor y el comprador trabajan juntos, y donde un agente de bienes raíces trabaja con o para un vendedor o comprador. La forma en que todos (comprador, vendedor y profesionales) trabajan juntos tiene un impacto enorme en si una casa se vende o la venta fracasa. Las ventas fracasan por muchas razones diferentes y el tiempo suele ser la causa de muchas de ellas. El tiempo puede acabar con las ofertas de viviendas, por ejemplo, porque:

  • La Compradores de viviendas en efectivo en Los Ángeles tienen tiempo para cambiar de opinión sobre la casa, el vecindario, el distrito escolar o el tiempo de viaje. A veces, porque entre redactar la oferta y completar la venta, el comprador pierde su trabajo o consigue un traslado laboral a otra área.
  • El comprador y el vendedor tienen tiempo suficiente para discutir sobre algo y el comprador se marcha. Comprar y vender casas es estresante y la gente puede discutir por las cosas más pequeñas. Cualquier agente inmobiliario con al menos un par de años de experiencia citará casos en los que un comprador abandonó el contrato y perdió su depósito en garantía (o de buena fe). Ese depósito no necesariamente va a la parte perjudicada, en este caso el vendedor, porque el contrato puede estipular que se utiliza para cubrir, digamos, los honorarios del tasador si la tasación se ha realizado, o va a las empresas de bienes raíces para cubrir sus costos. El vendedor puede reclamar el depósito de buena fe, el comprador puede impugnarlo y todo queda en suspenso hasta que se resuelva la disputa legal.
  • El préstamo del comprador fracasa. Eso puede suceder incluso un día antes del cierre porque, por ejemplo, el comprador celebra comprando muebles nuevos a crédito, y eso hace que ya no califique para su hipoteca.
  • El agente de títulos, que se encarga del trabajo legal posterior al contrato, o el prestamista hipotecario no cumple con un plazo. Esto no es común, pero con los cambios realizados en la Ley de Veracidad en los Préstamos y la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces en 2016, el trabajo posterior al contrato se volvió más complejo. Las nuevas normas introducidas por la ley se vuelven a modificar y, aunque están vigentes, no serán obligatorias hasta octubre de 2018. Por citar al Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) el nuevo fallo "También realiza un número limitado de cambios sustanciales adicionales cuando la Oficina ha identificado soluciones discretas a desafíos de implementación específicos".En resumen, esto significa que los prestamistas deben informar a los compradores sobre cualquier cambio en sus criterios de préstamo con tiempo suficiente para que el comprador los conozca y trate de mejorarlos si es posible. Si el comprador no tiene tiempo suficiente para revisar y comprender los cambios, puede retrasar la compra de la vivienda o la venta puede colapsar por completo. El tiempo puede ser crítico aquí, especialmente si el comprador utiliza un prestamista en línea con sede en una zona horaria diferente. El prestamista puede emitir la documentación antes de la fecha límite de su zona horaria, pero es posible que el comprador no la reciba antes de la fecha límite de su zona horaria.
  • Uno de los agentes, que trabaja con el vendedor o con el comprador, no hace su trabajo correctamente.

Estas cinco situaciones diferentes pueden resultar catastróficas para una venta. La mayoría de los compradores y vendedores confían en su agente de bienes raíces para que “manejen la escopeta” y administren los tecnicismos o se comuniquen con todas las personas involucradas para mantener todo encaminado. Cuanto más tiempo transcurra entre el contrato y su finalización, más probable será que algo salga mal.

El tiempo realmente es esencial en la venta de una casa. Y puede que no sea posible esperar que el agente de bienes raíces esté al tanto de todo. Analicemos ese con más detalle.

Muchos agentes inmobiliarios también son agentes inmobiliarios, pero otros no. Muchos agentes son trabajadores, tienen experiencia, brindan un servicio de alta calidad y, en la mayoría de los casos, producen buenos resultados. Sin embargo, es aleccionador pensar que el número promedio de viviendas vendidas en un año es de seis o siete por agente.

Una venta cerrada cada dos meses no es tan frecuente si lo piensas bien. Cuando también se considera que los agentes exitosos pueden vender 20, 50 o 100 casas en un año, surgen tres preguntas:

  1. ¿Cuán informados, hábiles y capaces son de manejar los problemas los miles de agentes que sólo venden dos o tres casas en un año? Estos agentes suelen trabajar a tiempo parcial en el sector inmobiliario y tienen un empleo regular en otro lugar o están jubilados. Utilizan bienes raíces para complementar sus otros ingresos, por lo que es posible que no estén disponibles para lidiar con un problema importante o de último momento.
  2. ¿Cuánto tiempo puede dedicar un agente exitoso a cada contrato si maneja dos o tres ventas en una semana, especialmente si también muestra casas a otros compradores, comercializa propiedades para otros vendedores, busca nuevos negocios y atiende a todos? las reuniones y cursos educativos obligatorios, etc? Muchos de estos agentes exitosos dependen del personal de la oficina para administrar su negocio una vez que se firma el contrato, por lo que no están involucrados personalmente en el día a día.
  3. ¿Cómo sabe que el agente inmobiliario que quiere vender su casa o que trae un comprador para ver su casa va a dedicar suficiente tiempo y esfuerzo para resolver los problemas, manejar el complejo proyecto desde el contrato hasta su finalización, gestionar las interacciones entre las partes? , los inspectores de viviendas, la compañía hipotecaria, la compañía de títulos, el abogado de títulos, los contratistas de reparaciones, etc. Esta puede ser una pregunta más importante si el agente es nuevo en el negocio, solo trabaja a tiempo parcial o tiene contratos más grandes y lucrativos que manejar.

Cuanto más se trabaje en un contrato, más probabilidades habrá de que algo salga mal. El tiempo es el enemigo en una transacción inmobiliaria. Algunos compradores obtienen una aprobación previa, pero luego no logran la aprobación completa para su préstamo. Un inspector de viviendas puede encontrar un problema (recuerde que el inspector está trabajando para el comprador) que asusta al comprador o que es demasiado caro para que lo pague el vendedor. O bien, es posible que algo simple simplemente no se complete en la fecha establecida en el contrato, por lo que el contrato fracasa automáticamente.

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