En un mundo ideal, cada agente inmobiliario sería como el Hada Madrina de la venta de viviendas. Su experiencia en la industria se encargará de todos los obstáculos, desde reparaciones y puesta en escena hasta encontrar la nueva familia perfecta que esté ansiosa por comprar su casa. Pero en el mundo real, las cosas no siempre son tan fáciles ni tan agradables.

Como alguien motivado para vender una casa en particular, se espera que usted confíe completamente en su agente de bienes raíces. Se supone que deben guiarle a través del camino complicado y plagado de obstáculos hacia una venta exitosa. Se supone que deben comprender plenamente los requisitos logísticos, legales y de marketing para completar la venta. Y parte de la razón por la que les paga una parte de las ganancias es porque supuestamente un agente de bienes raíces puede ahorrarle los dolores de cabeza y los contratiempos de tratar de manejar el proceso por su cuenta.

Pero no siempre todo va tan bien como esperamos. A veces, su suerte simplemente cambia y su agente hizo todo lo posible para ayudar. Y a veces los propios agentes no logran cumplir con sus promesas. Pero todavía quieren su comisión, ya sea que la venta fuera más fácil o más difícil con su ayuda.

Hoy estamos aquí para hablar sobre algunas de las formas más comunes en las que la venta de una casa puede ir cuesta abajo, incluso cuando un agente inmobiliario profesional supuestamente está arreglando todo para tener éxito.

Los compradores no pueden respaldar su oferta

Con diferencia, la razón más común por la que la venta de una casa fracasa es la combinación de compradores inexpertos y agentes inmobiliarios poco exhaustivos. Recuerde que hay dos agentes involucrados en cada venta y, técnicamente, ambos deben asegurarse de que el comprador sea financieramente capaz de completar la compra de una vivienda antes de entrar en la etapa de negociación. Pero a menudo se pasa por alto.

Los compradores primerizos generalmente no comprenden completamente cómo funcionan las finanzas al comprar una casa y harán una oferta basándose en lo que creen que sus finanzas personales pueden permitirse. Sin embargo, si no han tenido esta cantidad precalificada recientemente para comprar un banco disponible, entonces su oferta no significa nada. Algunos vendedores ven meses perdidos negociando con un comprador que, al final, no puede conseguir que un banco les proporcione la hipoteca. Entonces la venta fracasa y usted vuelve a comercializar para compradores potenciales.

Licitación competitiva versus tasación bancaria

Pero incluso si un banco ha precalificado la compra de una vivienda dentro del rango de oferta del comprador, es posible que el banco en realidad no apruebe la compra de su casa. ¿Por qué? Porque sólo respaldan hipotecas para viviendas que consideran que valen el importe de la compra. Antes de aprobar la hipoteca, es probable que el banco envíe un tasador, alguien que estima el valor real de su casa, no sólo lo que el comprador está dispuesto a pagar.

Si el tasador decide que la casa no vale el monto de la hipoteca, el banco no considerará que "ser propietario" de la casa sea una garantía razonable por la cantidad de dinero que está aportando. Y, de hecho, al comprador se le negará una hipoteca y su venta fracasará.

Los compradores se echan atrás después de la inspección

Una oferta de vivienda con una contingencia de inspección se parece mucho a una oferta de trabajo con una contingencia de verificación de referencias. Es como decir: “Me gusta todo acerca de esta casa y le tomaré tiempo con las negociaciones y los preparativos de la venta final. Pero si mi inspector ve una araña, quedo fuera”.

En otras palabras, las contingencias de inspección tienen un enorme potencial para hacerle perder el tiempo. Si va a vender a través de los canales habituales, su agente de bienes raíces debe asegurarse de que los compradores sean inspeccionados incluso antes de que comiencen las negociaciones. Si no implementan este paso y la inspección se convierte en una contingencia de venta en el contrato, esta es una excelente manera de perder meses y ver fracasar una venta cuando se "descubre" un problema de mantenimiento conocido.

Pies fríos simples

Y algunos compradores simplemente se retractan de un trato. Esto a menudo se conoce como pies fríos o remordimiento del comprador. La mayoría de los acuerdos de venta de viviendas permiten a los compradores retirarse dentro de la primera semana o dos después de que se firman los documentos finales. Esto es para garantizar que, si realmente se revelan problemas turbios o sus finanzas empeoran repentinamente, los compradores no queden atrapados en una compra que los arruinará financieramente.

Sin embargo, la mayoría de las veces, cuando los compradores se echan atrás, el motivo es simplemente emocional. Resulta que, después de un mes o más de negociaciones y preparación financiera, en realidad no están preparados para comprometerse. Un buen agente de bienes raíces puede salvarlo de este tipo de fracaso en la venta, pero se necesita un verdadero experto para predecir cuándo los compradores aparentemente buenos se retirarán en el último minuto.

Contingencia de venta de casa

Otro problema realmente grave con las ventas de viviendas, incluso las que parecen seguras, es la contingencia de venta de la vivienda por parte del comprador. No es raro que las personas planeen comprar una casa con las ganancias de la casa que están a punto de vender. Se trata de una maniobra financiera y logística complicada y, en teoría, no es mala idea.

Pero ningún buen agente de bienes raíces incluirá una contingencia en la venta de la vivienda en su contrato de venta. Lo que esto significa es que no importa cuán motivados y preparados estén los compradores, no comprarán hasta que el agente del vendedor venda su casa. Por lo tanto, todo el proceso ahora se detiene en la venta de la casa de otra persona, de dudoso éxito. Y ni siquiera puedes encontrar un nuevo comprador más rápido porque ahora estás obligado contractualmente a esperar.

Las negociaciones siguen fracasando

Con un agente inmobiliario realmente malo (y hay unos cuantos por ahí) es posible que ni siquiera llegues a la fase de contrato para que las cosas fracasen en el último momento. Algunos agentes ni siquiera pueden pasar la fase de negociación en la que todos acuerdan el precio, los términos y algunas contingencias razonables.

Usted sabe que está en una mala situación si su proceso de venta sigue llegando a la fase de negociación y fracasa porque es posible que nunca vea la documentación de cierre.

Complicaciones con el título de propiedad

E incluso si llegas a los trámites de cierre con los bancos a bordo y todos listos para firmar, ¡las cosas aún pueden salir mal! Si su agente no ha hecho su trabajo, podría haber gravámenes desconocidos u otras restricciones sobre la propiedad misma. Su agente debería haber verificado el estado del título por usted o haberlo guiado a través del proceso para hacerlo usted mismo.

Las complicaciones con el título son especialmente comunes cuando heredas una casa que no compraste y no has estado administrando financieramente. Por lo tanto, es fácil ser propietario oficial de una casa que también tiene gravámenes de los que no tenía idea. Curiosamente, los compradores también pueden verse detenidos en esta fase del proceso. Si tienen deudas pendientes u órdenes judiciales que pongan gravámenes sobre sus finanzas e impidan la realización de la venta. Lo cual su agente debería haber sabido.

Agente de bienes raíces quiere una tajada mayor

Finalmente, incluso si una venta se concreta, es posible que no sea tan rentable como esperaba. Tradicionalmente, el agente de su vendedor querrá alrededor del 5% del precio de venta final como comisión por ayudar. Y si realmente han facilitado una venta rápida y rentable, a la mayoría de los vendedores no les importa pagar la parte. Pero el 5% no es obligatorio por ninguna regulación de agentes o corredores, es simplemente estándar.

Siempre existe la posibilidad de que su agente le pida incluso más que el recorte tradicional, incluso si no fue útil y permitió que los obstáculos causaran problemas en todo momento. Incluso podrías descubrir que ese recorte más grande ha estado en su contrato todo el tiempo, sin mencionarse en letra pequeña, para atraparte exactamente en este momento.

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Vender una casa a través de los canales habituales administrados por agentes no siempre es la mejor opción para un propietario ansioso por quitarse la casa de encima. Especialmente si no desea invertir en reparar, repintar y preparar la casa como suelen recomendar los agentes inmobiliarios.

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